«Die Nachfrage nach Wohneigentum wird zurückgehen»

Analyse

Am Freitag nahm der Bundesrat die freiwillige Einschränkung der Banken bei der Hypothekarvergabe an. Bernerzeitung.ch/Newsnetz nennt die Folgen für den Schweizer Immobilienmarkt – und die Banken.

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«Der Schwarze Peter wandert von den Banken zu den Wohneigentümern», sagt Michael Landolt, volkswirtschaftlicher Mitarbeiter des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV). Seit vergangenem Freitag gelten für angehende Immobilienbesitzer strengere Eigenmittelnachweise. Mindestens zehn Prozent Eigenkapital, das nicht aus der Pensionsvorsorge stammt, sollten Immobilienkäufer künftig nachweisen können. Toleriert die Bank auch weniger als die verlangten zehn Prozent, dann muss auch sie das Risiko durch zusätzliches Eigenkapital unterlegen.

Preisdämpfer

Diese Entwicklung hat auch ihr Gutes: Durch die erschwerte Eigenheimfinanzierung wird der Run auf Immobilien ein wenig gebremst. «Das wird sich auf die Immobilienpreise auswirken, weil die bisherigen Eigenmittelvorgaben ein wichtiger Finanzierungshebel für den Eigenheimkauf waren. Die Nachfrage nach Wohneigentum wird zurückgehen und dadurch werden auch die Immobilienpreisanstiege ein wenig gedämpft», sagt Robert Weinert vom Immobilienberater Wüest & Partner.

Seit Jahren macht der Schweiz eine wachsende Immobilienblase zu schaffen, vor der insbesondere die Schweizerische Nationalbank warnt. «Die Schweiz hat im Verhältnis zum BIP europaweit eine der höchsten Hypothekarverschuldungen», sagt HEV-Ökonom Landolt. Weil die Zinsen hierzulande tief sind und Kapitalinhaber nach renditeträchtigen Anlagemöglichkeiten suchen, sind Immobilien eine begehrte Alternative. Bisher war die Finanzierung dermassen einfach, dass das Hypothekarvolumen in den vergangenen zwei Jahren auf mehr als 800 Milliarden Franken angewachsen ist. Davon entfallen Kredite von rund 650 Milliarden auf private Eigenheimbesitzer, der Rest auf Unternehmen und institutionelle Anleger.

Grosszügige Kreditvergabe

Dass die Immobilienblase überhaupt so stark anschwellen konnte, liegt zu einem guten Teil auch an den Banken selbst. Diese haben es den Kreditnehmern allzu einfach gemacht, Wohneigentum zu begründen. Die Finanzmarktaufsicht beobachtet seit mehreren Jahren, dass immer mehr Banken Ausnahmen bei ihrer Kreditvergabepolitik machten. Vor diesem Hintergrund ist auch der aktuelle Vorstoss zu verstehen. Die Banken argumentierten bis dato gerne, dass vor allem junge Menschen durch tolerantere Kreditvergaben zu einem Eigenheim kämen, das sie sich ansonsten nicht leisten könnten.

Dadurch steigt aber auch das Ausfallrisiko für die Banken. Weil es zudem keine ausreichenden Gesetze gibt, um die Vergabepraxis einzuschränken, hat das dem schweizweit grössten Hypothekarfinanzierer Raiffeisen einen Rüffel der Ratingagentur Moody's eingebracht. Diese stufte prompt wegen des erhöhten Risikos die Bank in ihrer Bonität herab.

Freiwillige Aktion

Das dürfte sich so rasch nicht ändern, denn selbst wenn die Banken sich am Freitag offiziell auf eine rigidere Hypothekenvergabe geeinigt haben, handelt es sich nach wie vor um kein verbindliches Gesetz. Die Finanzinstitute wollen sich weiterhin freiwillig am Riemen reissen. Doch: «Wenn etwas schiefgeht, wird das sofort in den Büchern der Bank erfolgswirksam», meinte ein Immobilienexperte von Wüest & Partner schon im November 2011 im Gespräch mit Bernerzeitung.ch/Newsnetz. Deshalb sei es ein Anreiz für die Bank, nur «gute» Risiken in die Bilanz aufzunehmen.

Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesrat sich auf die Freiwilligkeit der Banken verlassen kann – oder doch noch Regeln wird verordnen müssen.

Bernerzeitung.ch/Newsnetz

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