UBS warnt vor Kobra-Effekt

Die Bank befürchtet, dass die Massnahmen der Nationalbank, die eine Immobilienblase verhindern sollten, alles nur noch schlimmer machen. Wie damals, als indische Behörden eine Kobraplage bekämpfen wollten.

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Angela Barandun@abarandun

Es ist ein historisches Beispiel – und eines, das zum Sinnbild für fehlgeleitete Anreize in der Wirtschaft geworden ist. Ein britischer Gouverneur wollte die in Indien grassierende Kobraplage bekämpfen, indem er eine Prämie für jedes erlegte Tier aussetzte. Doch statt die Schlangen zu jagen, fingen die Inder an, sie zu züchten. Und als der Gouverneur die staatlich subventionierte Kobrazucht wieder aufgab, lebten mehr Schlangen denn je in Indien. Mit diesem Beispiel beginnt der 2009 verstorbene Ökonom und frühere deutsche Wirtschaftsweise Horst Siebert sein Buch «Der Kobra-Effekt». Es geht um staatliche Regulierung, die genau das Gegenteil dessen erreicht, was sie eigentlich wollte.

Werden die Regeln zur Amortisierung verschärft?

Die UBS fürchtet, dass sich genau so etwas derzeit im Schweizer Immobilienmarkt abspielen könnte: Die Versuche der Behörden, eine Blase zu verhindern, könnten laut Claudio Saputelli zu einer Verschärfung der Ungleichgewichte führen und damit das Problem noch verschärfen. Einerseits, weil die Preise in gewissen Regionen einbrechen könnten: «In Boom-Regionen wie Davos oder am Genfersee sind die Preise zuletzt etwas gesunken. Wenn die Richtlinien zur Kreditvergabe nun verschärft werden, könnte das einen übertriebenen Preiszerfall auslösen», sagt der Leiter des Immobilienbereichs bei der UBS. Andererseits, weil bloss neue Hotspots geschaffen würden: «Wenn man mehr Eigenkapital für eine Hypothek mitbringen muss, gehen die Leute einfach in eine Region, wo die Preise tiefer sind und sie sich eher etwas leisten können», so Saputelli. «Dadurch wird das Ungleichgewicht dort grösser.»

Die Befürchtungen der UBS gehen auf eine Massnahme des Bundesrats von Ende Januar zurück. Auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hat er verfügt, dass die Banken Hypotheken künftig mit mehr Eigenmitteln unterlegen müssen. Gleichzeitig wurde bekannt, dass der Bund Gespräche mit der Finanzbranche führt, um die Banken zu einer strengeren Selbstregulierung der Vergabe von Hypotheken zu nötigen. Daran beteiligt sind die Nationalbank, die Finanzmarktaufsicht und das Finanzdepartement.

Risiko ist zu gross, um nichts zu tun

Zur Diskussion steht laut Saputelli, dass Hauskäufer künftig mehr als 20 Prozent Eigenkapital mitbringen müssen, wenn sie eine Hypothek aufnehmen. Ausserdem fürchtet er strengere Regeln bei der Amortisierung: «Heute müssen Hausbesitzer nach 20 Jahren oder spätestens im Alter von 60 Jahren ein Drittel des Kaufpreises zurückbezahlt haben. In Zukunft könnte das bereits nach 10 Jahren der Fall sein.» Denkbar wäre sogar, dass eine Pflicht eingeführt wird, jedes Jahr einen gewissen Betrag zurückzuzahlen. «Das hätte massive Auswirkungen für die Hausbesitzer.»

Die UBS warnt darum davor, die Probleme am Immobilienmarkt «mit der Brechstange» lösen zu wollen. Die Kombination der Massnahmen, die die Behörden anstreben – die höheren Eigenmittelvorschriften für die Banken einerseits und die strengeren Regeln bei der Vergabe von Hypotheken andererseits –, könnte laut Saputelli zu einer übertriebenen Korrektur führen und eben genau das Gegenteil dessen bewirken, was man eigentlich will. Nämlich eine sanfte Beruhigung der Immobilienmärkte.

«Die Nachfrage wird nicht plötzlich wegbrechen»

Mindestens in einem Punkt sind sich UBS und die Nationalbank einig: Das Risiko ist zu gross, als dass man nichts tun könnte. Der Immobilienindex der Bank, der die Gefahr einer Blase anzeigen soll, ist erneut gestiegen. Schuld sind die Preise für Wohnimmobilien, die letztes Jahr real im Schnitt um 3,6 Prozent zugelegt haben. Während die Nationalbank und der Bundesrat aber zunehmend die Geduld verlieren und mit steigender Dringlichkeit Massnahmen seitens der Banken fordern, ruft die UBS nach Gesetzesänderungen, die langfristig falsche Anreize korrigieren.

«Heute ist Wohneigentum in der Schweiz steuerlich begünstigt. Das ist einer der wichtigsten Gründe, weshalb sich die Schweizer immer stärker verschulden», argumentiert Saputelli. Das Gleiche gelte für den übertriebenen Preisanstieg. Schuld sei nicht ein durch die Banken gefördertes aggressives Belehnungssystem. «Strengere Eigenmittelvorschriften können die Blase nicht verhindern. Die Nachfrage wird deswegen nicht plötzlich wegbrechen.» Es ist, so Saputelli, wie bei den Kobras: «Erst müssen die falschen Anreize weg, um Schulden zu machen. Sonst züchten wir weiterhin genau das, was wir eigentlich bekämpfen wollen.»

Bernerzeitung.ch/Newsnetz

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