Was die Immo-Bremsen taugen

Kapitalpuffer, Amortisation, Eigenmittel: Was Schweizer Behörden und Banken im Immobilienmarkt versuchen, ist Neuland. Wirken die Massnahmen? Dazu Branchen-Kenner Claudio Saputelli.

Immer weniger Wohnungen werden ab Reissbrett verkauft: Überbauungsprojekt in Flims. (Archivbild 2012)

Immer weniger Wohnungen werden ab Reissbrett verkauft: Überbauungsprojekt in Flims. (Archivbild 2012)

(Bild: Keystone)

Robert Mayer@tagesanzeiger

Lässt sich der Immobilienmarkt tatsächlich feinsteuern? Etwa indem man die Vorschriften und Anreize für die Banken zur Vergabe von Hypotheken gezielt dosiert? Als vorläufiges Fazit lässt sich sagen: Das hierzulande schrittweise eingeführte Massnahmenbündel wirkt wie beabsichtigt. Seit einem Jahr hätten die Risiken auf dem Immobilienmarkt nicht mehr signifikant zugenommen, schreiben die Immobilienexperten der UBS in einer heute veröffentlichten Mitteilung. Ihr Immobilienblasen-Index ist im zweiten Quartal nur minimal um 0,02 auf 1,24 Punkte gestiegen, verbleibt damit aber weiterhin in der Risikozone.

Seit Mitte 2012 wird hierzulande versucht, die beunruhigend hohen Zuwachsraten bei den Immobilienpreisen – namentlich für Wohneigentum – und beim Hypothekarkreditvolumen durch verschärfte Selbstregulierungsmassnahmen im Bankensektor zu bremsen. Parallel dazu hat die Schweizerische Nationalbank den antizyklischen Kapitalpuffer, der die Banken zu einer höheren Eigenmittelunterlegung ihrer Hypotheken anhält, in zwei Schritten auf 2 Prozent angehoben. Die bislang damit erzielten ermutigenden Ergebnisse seien keineswegs selbstverständlich, betonte Claudio Saputelli, Chefanalyst Immobilien bei der UBS. Er vergleicht die Schweiz mit einem «Experimentierfeld» für die Feinsteuerung des Immobilienmarkts. «Ein derartiges Vorgehen hat es hierzulande noch nicht gegeben», sagte Saputelli. «Die Verantwortlichen bewegen sich auf unerkundetem Terrain, sie müssen sich Schritt für Schritt vorantasten.»

Nur noch 2 Prozent höhere Preise

Der bisherige Erfolg mit einschneidenderen Selbstregulierungen ist umso höher einzuschätzen, als die Marktbedingungen für den Kauf von Immobilien im laufenden Jahr ausserordentlich günstig geblieben sind. Die UBS verweist dabei auf die weiterhin starke Zuwanderung (trotz Masseneinwanderungsinitiative), die anhaltend gute Konjunktur hierzulande und den Umstand, dass sich die langfristigen Zinsen seit Jahresbeginn halbiert haben. Trotzdem sind die Immobilienpreise zuletzt innert Jahresfrist nur mehr um 2 Prozent gestiegen. Saputelli ist denn davon überzeugt, dass die von 2008 bis 2011 verzeichneten jährlichen Immobilienpreissteigerungen von landesweit durchschnittlich gegen 5 Prozent «bis auf weiteres vorüber sind».

Dennoch wäre es aus Sicht des UBS-Immobilienexperten falsch, die Beruhigung auf dem Häusermarkt primär der angezogenen Regulierungsschraube zuzuschreiben. Die verschärften Vorschriften zur Hypothekarvergabe hätten geholfen, sagte Saputelli, «mit Betonung auf ‹geholfen›». Entscheidender ist nach seinem Dafürhalten wohl gewesen, dass sich die Preise für Wohneigentum in den letzten fünf Jahren durchschnittlich um etwa 25 Prozent verteuert hätten, während die Einkommen lediglich um rund 5 Prozent gestiegen seien. Deshalb könnten sich inzwischen immer weniger Leute ein Eigenheim leisten. Die Selbstregulierungsmassnahmen der Banken haben diese Entwicklung noch verstärkt: über höhere Anforderungen an die Eigenmittel der Immobilienkäufer und verschärfte Vorgaben für die Amortisation von Hypotheken.

Disziplinierte Banken

Der Erfolg der regulatorischen Eingriffe beruht denn laut Saputelli auch weniger auf ihrer spezifischen Ausgestaltung als vielmehr darauf, dass sie «die Banken stärker für die Risiken im Immobilienmarkt sensibilisiert und dadurch bei der Gewährung von Hypotheken diszipliniert haben». Viele Schlupflöcher seien in letzter Zeit geschlossen worden, und die Banken würden längst «nicht mehr auf Biegen und Brechen» Hypotheken vergeben. Dass die Kredithürden deutlich erhöht worden sind, bekommen nach Aussage von Saputelli die Architekten «empfindlich zu spüren». Hätten sie vor nicht allzu langer Zeit die Hälfte der Wohneinheiten frisch ab ihren Plänen verkaufen können, so müssten sie heute schon froh sein, wenn sie einige wenige Einheiten vor Baubeginn an die Leute bringen könnten.

Bernerzeitung.ch/Newsnetz

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