Was den Immobilienmarkt vor dem Absturz bewahrt

Studie

Die Überhitzung im Häuser- und Wohnungsmarkt beschäftigt auch die Analysten der Credit Suisse. In einer Studie zeigen sie auf, welche Faktoren (noch) stützend wirken.

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Die Experten der Credit Suisse glauben nicht, dass sich der Schweizer Immobilienmarkt in nächster Zeit abkühlt. «Erst ein markanter Zinsanstieg dürfte zu einer Umkehr der Preisentwicklung führen», schreibt die Grossbank in ihrer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt 2013.

Die CS-Analysten gehen davon aus, dass die aktuellen Tiefzinsen noch für ein weiteres Jahr Bestand haben. Die Bank nennt weitere Gründe, weshalb der Immobilienmarkt in absehbarer Zeit nicht zu bremsen ist: Aufgrund der nur «leicht geringeren Zuwanderung» und der «intakten Einkommenssituation» werde sich die Nachfrage nach Wohnfläche nur geringfügig abschwächen. «Die nur marginal schwächere Nachfrage wird nicht ausreichen, um das Preiswachstum zum Erliegen zu bringen», schreibt die CS.

Antizyklischer Puffer als Bremsversuch

Am 13. Februar gab Bundesrätin Eveline Widmer-Schlumpf die Einführung eines antizyklischen Kapitalpuffers bekannt. Dieses Instrument soll die Banken ab Ende September dazu verpflichten, über die vorgeschriebenen Reserven hinaus zusätzliche Eigenmittel von 1 Prozent der ausgegebenen Hypothekarkredite zu halten. (Bernerzeitung.ch/Newsnetz berichtete.)

Die CS glaubt, dass dieser regulatorische Bremsversuch sich in erster Linie auf die Finanzstabilität auswirkt. «Die Wirkung auf den Preisauftrieb im Immobilienmarkt dürfte dagegen nur marginal sein», schreibt die Bank. So würde die bescheidene Verteuerung der Hypotheken vor dem Hintergrund der tiefen Zinsen verpuffen. Aus kurzfristiger Perspektive wird Wohneigentum gegenüber dem Mietertum trotz der hohen Preise «die vorteilhaftere, weil kostengünstigere Wohnform sein». Die Ökonomen der CS gehen für dieses Jahr von «einem nur leicht gedämpften Preiswachstum von 3 bis 5 Prozent» aus.

Verschärfte Kreditvergabe im oberen Preissegment

Laut der Bank habe der hiesige Immobilienmarkt auf dem Weg in die Überhitzung «noch nicht die letzte und vielfach entscheidende Stufe erreicht». Diese bringe erfahrungsgemäss die «verheerendsten Auswirkungen» mit sich. «Drei Dämme halten noch.» Die CS weist darauf hin, dass sich spekulative Transaktionen gegenwärtig immer noch «in Grenzen halten». Zweitens sei die Kreditvergabe von vielen Instituten vor dem Hintergrund «verschärfter Überwachung und wachsender Risiken» gedrosselt worden. Vor allem die Vergabe von Wohneigentum im oberen Preissegment habe sich dadurch erschwert. Drittens würde noch kein Angebotsüberhang auf dem Immobilienmarkt herrschen. «Die strukturellen Schwächen der Bauwirtschaft» würden einen beschleunigten Wohnungsbau verhindern, schreibt die CS.

Erste Tendenzen für einen überhitzten Immobilienmarkt machen sich für die Bank in «Peripherien und ländlichen Gebieten» bemerkbar: «Dort gibt es wachsende Leerstände, wohingegen in den Zentren die angespannte Wohnraumsituation anhält.»

* Lesen Sie am Mittag auf Bernerzeitung.ch/Newsnetz das Interview mit Studienautor Fredy Hasenmaile von der Credit Suisse. Er sagt, warum im Hochpreissegment bereits jetzt die Nachfrage zurückgeht, bei welchem Kaufpreis die Grenze liegt und warum trotz grosser Nachfrage nicht mehr Wohnungen und Häuser gebaut werden können.

mrs/cpm

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