Gier und Eigenverantwortung

Noch nie war es so günstig, Wohneigentum mit Fremdkapital zu finanzieren. Was aber, wenn die Zinsen wieder steigen?

Massiver Rückgang in den letzten Jahren: Entwicklung der Schweizer Hypothekarzinsen seit 1848.

Massiver Rückgang in den letzten Jahren: Entwicklung der Schweizer Hypothekarzinsen seit 1848.

René Staubli

Meiers kaufen eine Eigentumswohnung für eine Million. 200'000 Franken bringen sie selber auf; von der Bank bekommen sie eine zehnjährige Festhypothek. Für die 800'000 Franken zahlen sie 2,4 Prozent Zinsen pro Jahr.

10 Jahre lang freuen sich Meiers über die tiefen Zinskosten von 1600 Franken pro Monat. Daneben können sie sich einiges leisten. Doch dann kommt das böse Erwachen: 2020 müssen Meiers die Hypothek erneuern. Die Zinsen liegen nun bei 7,2 Prozent. Jetzt kostet die Wohnung 4800 Franken pro Monat – dreimal so viel wie bis anhin –, was das Budget arg strapaziert.

Drastischer Wertverlust

Damit nicht genug. Die Immobilien haben in dieser Zeit drastisch an Wert verloren. Meiers Eigenheim ist nicht mehr eine Million, sondern nur noch 700'000 Franken wert. Weil die goldene Bankregel besagt, dass Wohneigentum zu maximal 80 Prozent belehnt werden darf, kürzt die Bank die Hypothek von 800'000 auf 560'000 Franken. Meiers müssen 240'000 Franken zurückzahlen. Immerhin reduziert sich damit der monatliche Zins auf 3360 Franken – doch das ist immer noch mehr als das Doppelte der einstigen Belastung.

Dieses Szenario ist nicht aus der Luft gegriffen. Die Hypozinsen vollführten immer schon wilde Kapriolen. Es ist erst zwanzig Jahre her, seit das Niveau über 7 Prozent lag (siehe Grafik). Niemand weiss, wie die Kurve in den nächsten Jahren ausschlägt.

Von 1981 bis 1991 hatten sich in der Schweiz die Immobilienpreise verdoppelt. Dann kam der Crash, bei dem nicht nur viele Eigenheimbesitzer alles verloren, sondern auch 212 von 625 Banken auf der Strecke blieben. Sinnbild des Zusammenbruchs war die Schliessung der Spar- und Leihkasse Thun.

30 Prozent Eigenkapital

Das müsste nicht sein, sagte Thomas Jordan, Vizedirektor des Direktoriums der Nationalbank, schon vor einem Jahr. Die Risiken könnten durch «eigenverantwortliches Verhalten der Wohneigentümer und durch Disziplin der Banken in Schranken gehalten werden». Seither sind die Zinsen noch einmal gesunken, und es gibt (gierige) Banken, die (gierigen) Kunden viel zu weit entgegenkommen.

Was aber heisst «eigenverantwortliches Verhalten»? Für Lorenz Heim, Hypothekenexperte beim VZ Vermögenszentrum, sollten Leute wie Meiers nicht nur 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, sondern 30 – «dann sind sie auf der sicheren Seite». Heim rät auch dazu, einen Teil der Hypothekarschulden zurückzuzahlen – «das sollte in Zeiten tiefer Zinsen möglich sein».

Einer Umfrage des Online-Vergleichsdienstes Comparis war Anfang Jahr zu entnehmen, dass jeder Zwölfte Wohnungseigentümer den Anstieg der Hypothekarzinsen auf 5 Prozent finanziell nicht verkraften würde. Jeder Fünfte müsste sich einschränken, um die Zinsen weiterhin bezahlen zu können. Dass die Schweizer dies tun würden, freut vor allem die Banken: Gemäss einer Erhebung bleiben Eigenheimbesitzer lieber die Krankenkassenprämie, Steuern, Strom-, Telefonrechnungen und TV-Gebühren schuldig, als dass sie die Kündigung ihrer Hypothek durch die Bank riskieren.

VZ-Experte Heim sieht durchaus Potenzial für steigende Zinsen. Zudem findet er es problematisch, dass – obwohl der Markt vielerorts überhitzt ist – immer öfter der Kaufpreis und nicht ein vorsichtiger Schätzwert als Belehnungsbasis verwendet wird: «Schlauer fände ich, wenn man den Durchschnittswert der letzten drei Jahre nähme, denn damit wäre – falls die Zinsen tatsächlich stark ansteigen sollten – sowohl den Immobilienkäufern als auch den Banken gedient.»

Tages-Anzeiger

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