Die Schulden sind so hoch wie nie

Der Trend steigender Immobilienpreise hält auch 2013 an. Auf dem Papier mehrt dies den Reichtum der Privathaushalte – doch dem steht eine Jahr für Jahr schwerere Schuldenlast gegenüber.

Die Kauflust auf Immobilien bleibt gross: Einfamilienhäuser in Hünenberg ZG.

Die Kauflust auf Immobilien bleibt gross: Einfamilienhäuser in Hünenberg ZG.

(Bild: Keystone)

Eine Trendwende ist nicht in Sicht: Letztes Jahr schlugen Eigentumswohnungen in der ganzen Schweiz durchschnittlich um 5,1 Prozent auf. Auch die Preise für Einfamilienhäuser und Mietwohnungen stiegen weiter. Und auch von Januar bis März gibt es keine Anzeichen einer Kehrtwende. «In einzelnen Regionen, etwa in der Nordwest- oder Südschweiz stagnieren oder sinken die Preise, aber diese Korrekturen sind nicht einheitlich», sagt Robert Weinert vom Zürcher Beratungsunternehmen Wüest & Partner, das soeben sein neustes «Immo-Monitoring» herausgegeben hat. Und die Konkurrenz kommt zum gleichen Schluss: Auch das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (Iazi) oder Fahrländer Partner zeigen mit neuen Zahlen, dass der Immobilienboom nicht gestoppt ist.

Für das laufende Jahr prognostiziert Weinert wieder Preiserhöhungen: Für Einfamilienhäuser ist die Rede von 2,1 Prozent, bei den Mietwohnungen 1,6 Prozent und bei Stockwerkeinheiten 0,9 Prozent. Das entspricht zwar einer Abflachung gegenüber den Jahren 2009 bis 2012. Trotz intensiver Neubautätigkeit von rund 45'000 Neubauwohnungen pro Jahr bleibt der Markt aber im Ungleichgewicht.

Mieterinnen sind die Verlierer

Die Hauptursachen des Immobilienbooms sind die Bevölkerungsentwicklung und die extrem tiefen Zinsen. Die Zinssätze für längerfristige Hypotheken, etwa mit Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren, sind gegenüber der Vorwoche wieder gesunken. Mit etwas Verhandlungsgeschick und bei guter Bonität bekommen Private heute fix verzinsliche Hypotheken mit fünf Jahren Laufzeit zu Zinsen zwischen 1,1 und 1,5 Prozent. Selbst eine Millionenvilla kommt bei solchen Kreditzinsen zumindest kurzfristig günstiger als so manche Mietwohnung.

Mieterinnen und Mieter in bestehenden Wohnungen profitieren dagegen kaum in dem Mass, weil für bestehende Mietverhältnisse immer noch der eher träge reagierende Referenzzins von 2,25 Prozent gilt. Wer als Mieter seine Wohnung wechselt, muss im Gegenteil mit deutlich höheren Wohnkosten rechnen. Die auf dem Markt ausgeschriebenen Mietwohnungen sind seit 2005 fast im gleichen Mass teurer geworden wie Kaufobjekte.

Markt für Luxuswohnungen schleppend

Mit den neuen Trendmeldungen wird zugleich deutlich, dass all die Warnungen und Massnahmen seitens der Finanzmarktaufsicht (Finma) und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bislang kaum Wirkung entfalten. Unbestritten ist zwar, dass zum Beispiel die Banken die Geschäfte heute gründlicher durchleuchten, von ihren Kunden mehr echtes Eigenkapital als Sicherheit verlangen und Hypotheken in ihrer eigenen Bilanz mit mehr Eigenmitteln unterlegen müssen. Doch bei Hypotheken zu solchen Schleuderpreisen tut dies der Kauflust breiter Kreise keinen Abbruch.

Es gibt nur wenige Ausreisser. So läuft der Markt für Luxuswohnungen schon länger schleppend. Auch an den Mieten für Büros und Verkaufsflächen beziehungsweise den Detailhandel lässt sich ablesen, dass von einigen auserlesenen Innenstadtlagen abgesehen ein reichliches Angebot auf dem Markt ist. Wüest & Partner erwarten in diesen Segmenten für 2013 Preisrückgänge von durchschnittlich 2,7 respektive 2,4 Prozent.

Hohe Schuldenpyramide

Der Immobilienboom schlägt sich zugleich im schier unaufhaltsamen Kreditwachstum nieder. Eine Erhöhung des Hypothekenvolumens in Grössenordnungen von 4 oder 5 Prozent pro Jahr ist zum Normalfall geworden. Das Total aller Hypotheken von Schweizer Privathaushalten, Firmen und anderen Kunden kletterte inzwischen auf einen Höchstwert von schätzungsweise 850 Milliarden Franken. Umgerechnet macht die Schuldenpyramide über 100'000 Franken pro Kopf aus.

Weil die Immobilienwerte jedes Jahr ebenfalls gestiegen sind, ergibt sich auf den ersten Blick kein dramatisches Bild. Unter dieser Optik sind die Privathaushalte heute etwa zu 40 bis 45 Prozent verschuldet. «Die Immobilien haben einen wesentlichen Anteil daran, dass das Privatvermögen der Haushalte in der Schweiz deutlich gestiegen ist», erläutert Matthias Holzhey, Immobilienanalyst von der UBS. Das international gesehen sehr hohe Vermögen der Schweizer Privathaushalte liegt heute zu rund 44 Prozent in Immobilien.

Schwellenhaushalte vom Immobilienfieber angesteckt

Die wahre Verschuldung wird aber insofern kaschiert, als die Werte von Immobilien natürlich schwanken können. In der Schweizer Immobilienkrise der 90er-Jahre fielen die Werte durchschnittlich um 20 bis 30 Prozent. So manches Privathaus, das in der Schönwetterlage nur zu 50 Prozent mit Schulden belastet ist, gerät bei einer Korrektur rasch in die Hypothekenfalle.

Offen ist auch, inwiefern höhere Zinsen für die Schuldner tragbar wären. Giampiero Brundia von der Hypotheken Börse meldet Vorbehalte an: «Wir stellen fest, dass es um die Bonität und finanzielle Tragbarkeit heute eher schlechter bestellt ist.» Sogenannte Schwellenhaushalte, die die finanziellen Anforderungen für einen Hauskredit nur knapp erfüllen, werden jetzt angesichts der immer noch günstigen Zinsen ebenfalls vom «Immobilienfieber» angesteckt.

Stärker exponiert als die USA

Doch nicht nur die Privathaushalte sind heute stark von der Entwicklung des Immobiliensektors abhängig, sondern auch die gesamte Volkswirtschaft: Gemäss den letzten verfügbaren Zahlen übersteigen die Hypotheken das Bruttoinlandprodukt bei weitem – die Quote liegt bei 131 Prozent. Grundpfandgesicherte Kredite, die von der SNB nicht erfasst werden, sind dabei noch nicht einmal eingerechnet. Diese Quote liegt weiter über dem, was in anderen Volkswirtschaften wie Deutschland oder den USA üblich ist.

Dabei ist zu bedenken, dass der Zinsendienst letztlich aus dem Sozialprodukt bezahlt werden muss. Selbst geringfügige Zinserhöhungen würden die gesamte Volkswirtschaft zusätzlich stark belasten. Für Matthias Holzhey ist klar: Die ganze Wirtschaft ist im Immobilienbereich exponiert. Mit potenziell dramatischen Folgen: «Zinserhöhungen könnten einen spürbaren Rückgang des privaten Konsums zur Folge haben.»

Tages-Anzeiger

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