Abkühlung auf dem Immobilienmarkt

Die Preise für Immobilien dürften 2013 nur noch wenig steigen, prognostiziert Wüest & Partner. Erstmals haben die Experten den Einfluss von Seesicht, Hanglage und Anbindung auf die Preise berechnet.

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Trotz reger Bautätigkeit und staatlicher Eingriffe in den Hypothekenmarkt haben die Preise für Wohneigentum ein neues Rekordniveau erreicht. Die Immobilien-Experten von Wüest & Partner rechnen nun für 2013 mit einer Abkühlung des Booms, auch bei angebotenen Mietwohnungen.

Die Angebotsmieten dürften noch um 1,6 Prozent steigen, nachdem das Plus im letzten Jahr 2,3 Prozent betragen hatte. Wüest & Partner spricht in dem heute veröffentlichten «Immo-Monitoring» von einem leichten Preisanstieg, auch wenn dieser weiterhin deutlich über der allgemeinen Teuerung liegt.

Viele Neuwohnungen auf dem Markt

Preisdämpfend wirken laut der Studie insbesondere die zu erwartende Ausdehnung des Angebots an inserierten Mietwohnungen. In den Regionen Genfsee (+2,5 Prozent) und Zürich (+2,4 Prozent) werden aber weiterhin stärkere Anstiege erwartet. Besonders freie Mietwohnungen im unteren Preissegment sind rar.

Obwohl einige Mieter angesichts tiefer Hypothekarzinsen Wohneigentum gekauft haben, hat sich die Lage bei den Angebotsmieten nicht entspannt; «vielmehr kompensierte bis anhin die Zuwanderung aus dem Ausland die starke Binnennachfrage nach Wohneigentum», schreibt Wüest & Partner.

Langzeitmieter profitieren

So haben sich die Angebotsmieten seit 2005 um satte 25 Prozent verteuert. Die Studienautoren betonen jedoch auch, dass langjährige Mieter von den tiefen Hypozinsen auch profitiert haben. Aufgrund des tieferen Referenzzinssatzes sollten die Nettomieten seit 2005 im Schnitt um 5 Prozent gesunken sein.

Grösser wird durch den Bauboom das Angebot an Eigentumswohnungen. Gemäss der Studie war der Markt selten so liquid wie heute. Derzeit würden 5,8 Prozent aller bestehenden Eigentumswohnungen zum Kauf offeriert. An der Spitze stehen die Kantone Waadt und Tessin sowie besonders Tourismusgemeinden. Die Eigentumswohnungen bleiben auch länger leer: Die so genannte Vermarktungsdauer ist in touristischen Gemeinden in den letzten drei Jahren von 66 auf 94 Tage gestiegen.

Robuste Nachfrage nach Eigentumswohnungen

Wüest & Partner spricht aber nicht von Anzeichen einer Blase. Denn dem breiteren Angebot stünden «stabile Absorptionsraten und moderate Leerstandquoten» gegenüber, was von einer «robusten Nachfrage» zeuge. Dennoch dürfte der Preisanstieg für Eigentumswohnungen von 5,1 Prozent im 2012 auf 0,9 Prozent im laufenden Jahr nachlassen, hiess es.

In einigen Boomregionen sei es bereits im zweiten Halbjahr 2012 zu einer Beruhigung gekommen, etwa in Genf, Lausanne, Vevey, Morges oder Saanen (Gstaad). Auch andere Immobilienbeobachter haben bereits berichtet, dass nicht mehr alle Preise für Luxuswohnungen gezahlt würden.

Occasions-Häuser

Bei den Einfamilienhäusern hat die Bautätigkeit weiter abgenommen. In der Folge hat sich der «Occasionsmarkt» vergrössert und die Transaktionspreise sind in allen Kantonen gestiegen. Am grössten ist das Plus mit 12 Prozent im Kanton Schwyz. Im vierten Quartal 2012 häufte sich allerdings die Zahl der Regionen mit sinkenden Preisen.

In 39 von 106 separat ausgewiesenen Regionen wurden Einfamilienhäuser billiger. Dazu zählen Regionen am Genfersee oder im Kanton Graubünden, wo die Preis in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind. Schweizweit erwartet Wüest & Partner für das laufenden Jahr mit einem weiteren Preisanstieg von 2,1 Prozent nach 3,6 Prozent im letzten Jahr.

Gute Seesicht verteuert eine Mietwohnung um 6,9 Prozent

Wie stark beeinflusst die Lage einer Wohnung den Mietpreis? Wüest & Partner hat 850'000 Mietwohnungen auf ihre Standorteigenschaften analysiert. Demnach verteuert eine gute Seesicht ein Mietobjekt im Schnitt um 6,9 Prozent.

Wer von der Wohnung aus nicht nur sehr gut auf einen See sondern auch noch mindestens 15 Bergspitzen sieht, zahlt im Schnitt einen Aufpreis von 8,9 Prozent zu Wohnungen ohne solche Aussicht, wie das «Immo-Monitoring» in einem Spezialkapitel zeigt. Beträgt die Distanz zu einem See weniger als 100 Meter, so hat dies einen Preiseffekt von 12 Prozent.

Auch eine Hanglage, eine gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr oder ein grösserer Fluss in der Nähe verteuern die Mieten. Demgegenüber sinken die Preise bei Lärm und hoher Wohnungsdichte leicht und in der Nähe von Hochspannungsleitungen um deutliche 4,5 Prozent.

rub/sda

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