«Tiefe Zinsen verleiten zu Fehlern»

Obwohl sich auf dem Immobilienmarkt eine Beruhigung abzeichnet, sind die Risiken noch lange nicht ausgestanden. Diese seien erheblich, sagt Experte Donato Scognamiglio, bei selbst genutzten Wohn- wie auch bei Anlageobjekten.

Donato Scognamiglio: «Tiefe Zinsen führen zu riskanten Investitionen.»

Donato Scognamiglio: «Tiefe Zinsen führen zu riskanten Investitionen.»

(Bild: zvg)

Herr Scognamiglio, die starken Preiserhöhungen auf dem Immobilienmarkt machen seit Jahren Schlagzeilen und rufen die Aufsichtsbehörden auf den Plan. Stellen Sie schon eine Beruhigung fest?
Donato Scognamiglio: Es zeichnet sich vor allem im oberen Preissegment von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eine Preiskorrektur ab. Bei der grossen Masse der gängigen Objekte mittlerer Preislage bleibt es bis jetzt lediglich bei einer Verlangsamung des Preiswachstums.

Erwarten Sie eine weiche Landung?
Aktuell haben sich lediglich die Wachstumsraten reduziert. Von einer Landung kann beim nach wie vor hohen Preisniveau nicht die Rede sein. Falls es unerwartet zu einem raschen und starken Zinsanstieg kommt und auf breiter Front Preiskorrekturen stattfinden, besteht das Risiko, dass die Immobilienwerte stark korrigieren. Bei einigen Schuldnern wird das Verhältnis der Hypothekarschuld zum Wert der Immobilie auf über 80 Prozent steigen. Diese müssten dann allenfalls Eigenkapital nachschiessen. Das wird oft nicht möglich sein und kann eine Immobilienkrise auslösen.

Ist es für Private jetzt noch ratsam, in Liegenschaften zu investieren?
Viele Leute, die überhaupt über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, sind meist bereits Eigentümer eines Hauses oder einer Stockwerkeinheit. Sie zahlen im Moment wenig Zinsen für ihre Hypothek und sind sich der Risiken überhaupt nicht bewusst.

Welche Risiken meinen Sie?
Nicht das Bauland, aber Liegenschaften unterliegen der Altersentwertung. In periodischen Abständen sind Investitionen nötig. Zudem wissen wir, dass der Wert von Immobilien schwankt. Wer also ein Eigenheim besitzt, ist schon in einem erheblichen Mass auf dem Immobilienmarkt exponiert.

Raten Sie also davon ab, jetzt in Immobilien zu investieren?
Wenn jemand aus beruflichen oder privaten Gründen in eine andere Stadt zieht, wird man kaum davon abraten, weil es einfach ein persönliches Bedürfnis ist. Ich halte es aber für ein riskantes Spiel, wenn eine Privatperson heute eine Eigentumswohnung rein als Kapitalanlage erwirbt und sie vermietet.

Weshalb?
Mit einer Stockwerkeinheit bin ich eingebunden in eine Gemeinschaft von Miteigentümern. Ich muss mich um vieles kümmern: Mitvertrag, Renovationen, Erneuerungsfonds, Nebenkosten. Kein Mensch weiss, ob die Rechnung langfristig aufgeht. Bei höheren Hypothekarzinsen oder wenn später die Vermietung schwieriger wird, kann die Investition rasch ein Verlustgeschäft werden.

Ist es attraktiv, wenn Private in Mehrfamilienhäuser investieren?
Das sieht ähnlich aus wie mit einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Solange die Zinsen dermassen tief sind, geht die Rechnung auf.

Verleiten also die tiefen Zinsen zu falschen Entscheiden?
Ohne Zweifel. Die Notenbanken haben die Geldmengen in einem noch nie da gewesenen Ausmass aufgebläht. Die tiefen Zinsen führen zu Fehlallokationen respektive riskanten Investitionen. Die liquiden Mittel fliessen zu einem grossen Teil in Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser.

Manche Ökonomen sagen aber, die Liquidität sei primär im Bankensystem und gar nicht in der realen Wirtschaft angelangt. Floss wirklich so viel Geld in den Immobilienmarkt?
Ja, das sehen wir schon am Verhältnis von Hypotheken zum Bruttoinlandprodukt. Die gesamte Hypothekarverschuldung übersteigt heute mit 900 Milliarden Franken die Wirtschaftsleistung eines Jahres von 650 Milliarden Franken.

Was raten Sie also?
Man sollte sich antizyklisch verhalten. Im jetzigen Umfeld ist es sicher nicht klug, zusätzliche und neue Immobilieninvestments zu tätigen. Wer bereits eine Liegenschaft besitzt, soll den Bestand pflegen, gut unterhalten, sanieren oder wo möglich verdichten. Wichtig ist, etwas für die Werterhaltung zu tun und eine Überschuldung unbedingt zu vermeiden.

Berner Zeitung

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