Bald sinken auch neue Mieten

Im Herbst dieses oder des nächsten Jahres wird im Mieterland Schweiz etwas Ungewöhnliches passieren. Erstmals seit dem Zweiten Weltkrieg dürfte das landesweite Mietpreisniveau sinken.

In der Schweiz gibt es rund 2,3 Millionen Mietwohnungen, aber bloss 1,3 Millionen Eigentumswohnungen.

In der Schweiz gibt es rund 2,3 Millionen Mietwohnungen, aber bloss 1,3 Millionen Eigentumswohnungen. Bild: Fotolia

Feedback

Tragen Sie mit Hinweisen zu diesem Artikel bei oder melden Sie uns Fehler.

Die Überraschung steht bevor: Erstmals seit 75 Jahren wird das landesweite Mietpreisniveau sinken. Dies zumindest, wenn man auf die Zeitreihen des Bundes­amtes für Statistik (BFS) abstellt. Dort ist es schwarz auf weiss nachzulesen: In einem einzigen Jahr seit der statistischen Erfassung ab 1939 ist der Schweize­rische Mietpreisindex (MPI) marginal gesunken, nämlich im Kriegsjahr 1941, sonst gab es bis heuer in der Tat nur noch Aufschläge, Jahr für Jahr, 74-mal in Serie, wie Cipriano Alvarez, ­Leiter des Bundesamtes für ­Wohnungswesen (BWO), bestätigt. Nüchtern geben die Statistiker sodann zu Protokoll, dass sich die Mieten in der Schweiz in diesem Zeitraum glatt verzehnfacht hätten.

Der Quadratmeterpreis ist stabil geblieben

Der Schreckensbefund von den ewig und massiv steigenden Mieten relativiert sich umgehend, wenn die Teuerung und die konstant gestiegene Flächennach­frage berücksichtigt werden. Die Tatsache also, dass die Eidgenossen ständig mehr Wohnraum für sich beanspruchen. Dann zeigt sich sogar das gegenteilige Bild: «Unter Berücksichtigung dieser Faktoren sind die realen Quadratmeterpreise seit dem Zweiten Weltkrieg sogar leicht zurückgegangen», hat Claudio Saputelli, Leiter Immobilienresearch bei der UBS, errechnet: «Weder die Verdoppelung der Bevölkerung in den letzten Jahrzehnten noch die Verdreifachung des Einkommens pro Kopf hat mit andern Worten den Preis pro Quadratmeter in die Höhe getrieben.»

Das oft kritisierte Schweizer Mietrecht hat nach Saputelli eine stabilisierende Wirkung entfaltet. Insbesondere in Boomphasen verhindere es exzessive vor­übergehende Mietanstiege. «Allerdings ist für die Mietpreis­entwicklung längerfristig viel relevanter als das Mietrecht die Frage, ob das Angebot mit dem Nachfragewachstum Schritt halten kann», sagt Saputelli.

Bestandesmieten hinken den Marktmieten hinterher

«In der Vergangenheit aber hatte das Mietrecht auf die Mietpreisgestaltung einen sehr grossen Einfluss», erklärt Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Credit Suisse: «In laufenden Mietverhältnissen haben wir wegen dieses Gesetzes praktisch die Kostenmiete. Das ist ein massiver Eingriff in den Markt.» Damit der Mietmarkt dennoch einigermassen funktioniere, könnten die Mieten bei Mieterwechseln in Richtung des Marktniveaus angepasst werden. Die logische Folge: «Die Bestandesmieten hinken den Marktmieten ständig hinterher.» Der steigende Aufwärtstrend lasse sich durch die Wohlstandszunahme der letzten 70 Jahre erklären. Beobachtungen zeigten, dass sich Haushalte mit höherem Einkommen eine bessere Wohnung leisteten: «Daher übertragen sich zunehmende Einkommen umgehend auch auf die Mieten.»

Bestandesmieten haben ein zu geringes Gewicht

Es gibt einen weiteren Einwand gegen die Mietpreiszahlen des BFS: «Es sind eben nicht die Mieten in unserem Land generell, die dieses Amt da misst, sondern nur die Mietpreisveränderungen bei 10 000 ausgewählten Objekten», erklärt Donato Scognamiglio, Leiter des Immobiliendienst­leistungsunternehmens Iazi. Bestandesmieten, die für die vier Fünftel der Mieter massgebend seien, hätten in diesem Index ein zu kleines Gewicht: «Bei den laufenden Mietverhältnissen gab es in den letzten fünf Jahren für 97 Prozent der Mieter stabile oder sogar leicht sinkende Preise», betont Scognamiglio.

Es sei deshalb keine Überraschung, dass man immer wieder von «glücklichen» Mietern spreche. Sie sind offenbar sogar so ­zufrieden, dass sie ihr Recht auf eine Mietpreissenkung nach einem Rückgang des massgebenden Hypothekar-Referenzzinssatzes nur zu einem kleinen Teil beanspruchen. In der Tat: Vier von fünf Mietern verzichten jeweils auf ein solches Herabsetzungsbegehren (Kasten Referenzzinssatz).

Die Trendwende steht unmittelbar vor der Tür

Aber sogar ohne Intervention bei den Vermietern sieht es in naher Zukunft sowohl für die Neu- wie auch die Altmieter erfreulich aus. Insgesamt hat sich der generelle Mietpreisanstieg in den letzten Monaten nämlich bereits stark verlangsamt. Im letzten halben Jahr betrug die Teuerung noch gerade 0,2 Prozent. Und sowohl bei den Bestandes- wie auch bei den Angebotsmieten lässt sich eine ganze Reihe preisdämpfender Faktoren ausmachen.

Bei den Bestandesmieten steht logischerweise die weitere mögliche Senkung des Referenzzinssatzes im kommenden Herbst im Fokus. Sie wird den Altmietern mit Verzögerung eine weitere Mietpreissenkung um rechnerisch knapp 3 Prozent einbringen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen sinkt . . .

Weit günstiger als auch schon sieht es bei den Neumieten aus. Nach Einschätzungen von Hasenmaile wird sich dieser Markt nämlich in den kommenden Monaten deutlich beruhigen: «Die Nachfrage nach Mietwohnungen dürfte heuer merklich geringer ausfallen.» Dies auch wegen der Angst vor einer steigenden Arbeitslosigkeit. Mittelfristig, so die Prognose des CS-Experten, wird sodann das geringere Beschäftigungswachstum die Dy­namik der Zuwanderung reduzieren.

. . . das Angebot dagegen ­weitet sich aus

Während die Nachfrage nach Mietwohnungen zurückgehen wird, geht der CS-Ökonom von einem steigenden Überangebot an Mietwohnungen aus, weil die Investoren mangels Alternativen noch immer kräftig in den Mietwohnungsmarkt investierten. Logischer Schluss. «Ja, die Mieten werden sinken. Das ist die einzige schlüssige Folgerung aus den gegenwärtigen Entwicklungen», sagt Hasenmaile.

Die sprunghafte Zunahme der Leerstände sei ebenfalls ein klarer Hinweis für diese Tendenz. «Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird sich so weit öffnen, bis wir sinkende Mieten sehen werden. Allerdings dürfte das erst im nächsten Jahr der Fall sein. Die Immobilienmärkte sind bekanntlich sehr träge», prognostiziert Hasenmaile. UBS-Ökonom Claudio Saputelli rechnet sogar erst 2018 mit einer solchen Entwicklung.

Wie auch immer, ob nun schon diesen Herbst oder im nächsten oder im übernächsten Jahr: Treffen die Preiserwartungen der Immobilienexperten ein, käme es, wie eingangs erwähnt, zu einem in unserem Land geradezu historischen Ereignis – zu einem sinkenden BFS-Mietpreisindex.

(Berner Zeitung)

Erstellt: 24.05.2016, 08:38 Uhr

2,3 Millionen Mietwohnungen

Wird über den Wohnungsmarkt gesprochen, dann vorwiegend über Eigentumswohnungen. Der Mietwohnungsmarkt steht zumeist in dessen Schatten, obschon er zahlenmässig deutlich grösser ist, gibt es in unserem Land doch rund 2,3 Millionen Mietwohnungen. Die Zahl der Eigentümerwohnungen beträgt dagegen bloss 1,3 Millionen. Für das eher geringe Interesse am Mietwohnungsmarkt gibt es verschiedene Gründe: In den letzten Jahren hat er gegenüber dem Eigenheimmarkt immer mehr an Terrain verloren. Zwischen dem Jahr 2000 und heute nahm die Zahl der Mietwohnungen bloss um rund 8 Prozent zu, die Zahl der Eigenheime stieg im gleichen Zeitraum dagegen um fast 25 Prozent. Dies, weil Eigentum dank den tiefen Zinsen immer attraktiver geworden ist. Der Mietwohnungsmarkt gilt zudem als wenig dynamisch, ja als geradezu träge.gil

Kommentare

Blogs

Sweet Home Best of Homestory: Zu Besuch bei zwei Ästheten

Tingler Wir brauchen mehr Steuern!

Die Welt in Bildern

Dürre: Ein Teich in der Nähe der texanischen Ortschaft Commerce ist vollständig ausgetrocknet. Für die nächsten zehn Tage werden in der Region Temperaturen von mehr als 37.7 Grad erwartet. (16.Juli 2018)
(Bild: Larry W.Smith/EPA) Mehr...