Treiber des Immobilienbooms

Schweizer Hausbesitzer zahlen Steuern auf dem Eigenmietwert, dafür können sie Schuldzinsen abziehen. Eine Studie zeigt, wie Wohneigentümer vom System profitieren – und warum eine Änderung kritisch wäre.

Das Steuersystem beeinflusst den Wohnungskauf: Besichtigung in Basel.

Das Steuersystem beeinflusst den Wohnungskauf: Besichtigung in Basel.

(Bild: Keystone)

Simon Schmid@schmid_simon

Das Feuer im Immobilienmarkt brennt weiter. Wie diverse Marktbeobachter prognostizieren, dürften die Preise für Wohneigentum dieses Jahr zwar moderater als auch schon ansteigen. Trotzdem bleibt die Situation kritisch: Behörden wie die Nationalbank warnen besonders vor den Hypothekarschulden, die Jahr für Jahr ansteigen. Ende 2012 betrugen sie 834 Milliarden Franken.

Warum die Schweizer mitunter so viele Schulden aufnehmen, zeigt eine Studie der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV). Das gestern veröffentlichte Papier untersucht die implizite Förderung des Wohneigentums durch das Steuersystem. Es beziffert die Subventionen, die allein aus der direkten Bundessteuer anfallen, auf 850 bis 1060 Millionen Franken. Das entspricht etwa 8 bis 11 Prozent der Einnahmen aus dieser Steuer (Zahlen 2010). Mit anderen Worten: Hausbesitzer profitieren über niedrigere Steuern massiv von der Allgemeinheit.

30 Prozent zu tiefe Preise

Die Begünstigung von Wohneigentum entspricht einem Auftrag der Verfassung. Das Stichwort dazu heisst «Eigenmietwert». Auf der einen Seite versteuern Eigentümer ein fiktives Einkommen, das sie mit der Liegenschaft erzielen könnten. Auf der anderen Seite können sie die Hypothekarzinsen sowie die Unterhaltskosten für die Liegenschaft vom Einkommen abziehen. Die beiden Effekte wirken jedoch nicht gleich stark, denn die Eigenmietwerte werden in der Praxis um rund 30 Prozent zu tief angesetzt. Unter dem Strich werden Eigenheimbesitzer bevorteilt.

Die Bundessteuern sind nicht das einzige. Im Vergleich dazu belaufen sich die Subventionen auf Kantons- und Gemeindeebene auf ein Vielfaches der geschätzten 850 bis 1060 Millionen Franken. «Der Eigenmietwert wird für die Kantons- und Gemeindesteuern teilweise tiefer angesetzt als für die Bundessteuern», sagt Studienautor Mario Morger. Auf eine präzise Schätzung zur Förderung auf Kantons- und Gemeindeebene hat die ESTV aus Komplexitätsgründen allerdings verzichtet.

Anreiz zum Schuldenmachen

Eigenmietwert und Schuldzinsenabzug bevorzugen das Fremdkapital gegenüber dem Eigenkapital – und halten Besitzer so von der Amortisierung ihrer Hypothek ab. Das Geld wirft anderswo mehr ab, wie Mario Morger sagt: «Die Kombination von Schuldzinsabzug und Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne sowie der Steuerfreiheit der Erträge aus der Säule 3a führt dazu, dass Privatleute ihre Hypothekarschulden nicht oder weniger stark abbauen und stattdessen ihr Vermögen auf dem Finanzmarkt anlegen, typischerweise in Form der dritten Säule.» Interessant sei diese legale Form der Steueroptimierung besonders für einkommensstarke Haushalte.

Im Grundsatz sind diese Zusammenhänge längst bekannt – mehr als eine politische Schlacht wurde zum Eigenmietwert auch schon geschlagen, zuletzt anlässlich der abgelehnten Initiative über «sicheres Wohnen im Alter». Sie wollte die Abschaffung von Eigenmietwert und Schuldzinsenabzugsfähigkeit für Rentner ermöglichen. Interessant sind jedoch die Überlegungen, welche die neue ESTV-Studie im Zusammenhang mit dem überhitzten Immobilienmarkt macht. Würde die Abschaffung des umstrittenen Eigenmietwertsystems zur Normalisierung beitragen?

Die überraschende Antwort lautet: nein. Kurzfristig wäre die Massnahme sogar kontraproduktiv. Grund dafür ist das derzeit tiefe Zinsniveau. Wie die Studie festhält, haben viele Wohneigentümer aktuell einen positiven Nettoeigenmietwert zu besteuern. Das heisst, dass Hausbesitzer wegen der tiefen Zinsen geringere Kosten als unter üblichen Vorzeichen geltend machen können. Die sofortige Abschaffung des Eigenmietwertsystems – möglicherweise gekoppelt mit generösen Begleitmassnahmen für Neueigentümer – würde die Nachfrage nach Wohneigentum vorübergehend erhöhen und die Immobilienpreise damit befeuern.

Versicherung für Eigentümer

Wie die Eigenmietwertbesteuerung im Detail mit den Hypozinsen zusammenhängt, zeigt eine Modellrechnung der ESTV anhand von Daten des Kantons Bern auf. Sie vergleicht den Anteil der Wohneigentümer mit einem positiven Nettoeigenmietwert mit dem Zinsniveau. 2010, als dieses bei 2,6 Prozent lag, wiesen 64 Prozent der Wohneigentümer einen positiven Nettoeigenmietwert auf – sie zahlten als Eigentümer also drauf. Wären die Zinsen damals bei 2,1 Prozent gelegen, wären 72 Prozent der Wohneigentümer in dieser Situation gewesen. Bei höheren Zinsen von 3,6 Prozent wäre der Anteil auf 48 Prozent gesunken.

Die aktuellen 5-Jahres-Zinsen liegen bei 1,5 Prozent, jene für 10-jährige Laufzeiten bei 2,3 Prozent. Das bedeutet, dass die aktuelle Tiefzinsphase wohl ein schlechter Zeitpunkt für einen Systemwechsel wäre. Klar wird aus der Grafik auch: Das Eigenmietwertsystem wirkt im Grunde genommen stabilisierend auf den Immobilienmarkt. In Zeiten tiefer Hypozinsen wirkt die Steuer dämpfend, bei hohen Zinsen unterstützt sie die Nachfrage.

Ebendiese Stabilisierungsfunktion birgt langfristig aber auch die grössten Risiken. Die Eigenmietwertsystem wirkt wie eine staatliche Versicherung für Hypothekennehmer – und bietet daher «Anreize, eine zu hohe Verschuldung einzugehen», wie es in der ESTV-Studie heisst. So dürften die Hypothekarschulden in der Schweiz so lange steigen, wie Fremdkapital gegenüber Eigenkapital bevorzugt wird. Vor zwanzig Jahren betrug die Schuldenquote noch 100 Prozent im Vergleich zum BIP. Heute sind wir bei 150 Prozent, tendenz steigend.

Bernerzeitung.ch/Newsnetz

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