Immobilienfonds: Die Witwen- und Waisenpapiere

Im Zug der Finanzkrise 2008 kamen zwar auch die Schweizer Immobilienfonds unter Druck, sie haben sich aber rasch erholt und zählten zu den wenigen Anlageklassen, die für dieses Krisenjahr sogar eine positive Wertentwicklung mitnahmen.

Investitionen in Immobilien verleihen einem Portfolio Stabilität.

Investitionen in Immobilien verleihen einem Portfolio Stabilität.

(Bild: Keystone)

Früher als «Witwen-und-Waisen-Wertschriften» von manchen Analysten eher belächelt, profitieren Immobilienfonds jüngst von einer sehr starken Nachfrage und steigenden Kursen. Nach dem Höhenflug sowohl von Immobilienaktien als auch von Immobilienfonds haben sich die Kurse im Oktober dieses Jahres erneut korrigiert. Das Agio respektive die Prämie, die an der Börse gegenüber dem eigentlichen Nettoinventarwert bezahlt wird, kam von weit über 20 Prozent auf gut 19 Prozent zurück. Grund dafür waren zum einen Unsicherheiten über die weitere Zins- und Wirtschaftsentwicklung und in vielen Fällen ganz einfach Gewinnmitnahmen, die Verkäufe zur Folge hatten.

Zinssensitives Instrument

«Im Durchschnitt sind die Immobilienfonds fair bewertet», sagt Hans Peter Bauer von der auf Immobilien spezialisierten Asset-Management-Firma Swiss Finance&Property AG. Der Aufpreis an der Börse sei durchaus begründet – im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen erscheinen die Immobilienfonds mit einer jährlichen durchschnittlichen Ausschüttung von gut 3 Prozent attraktiv. Der Zinsvorteil gegenüber Obligationen ist auch der Hauptgrund für den Aufpreis an der Börse. Im Umkehrschluss heisst dies aber auch, dass die Kurse bei steigenden Zinsen unter Druck kommen, weil dann zum Beispiel manche Anleger wieder Obligationen vorziehen. «Der Einfluss steigender Zinsen wird zwar etwas gedämpft, weil die Nachfrage nach Flächen auch bei steigenden Zinsen robust bleiben kann und weil viele Mietverträge eine Anpassung an höhere Zinsen erlauben», gibt Hans Peter Bauer zu bedenken. Die meisten Fachleute erachten ein Agio in der Grössenordnung von 10 bis 20 Prozent als guten Einstiegsmoment.

21 Titel an der Börse

Anleger haben inzwischen eine breite Auswahl von insgesamt 21 Immobilienfonds mit einer Marktkapitalisierung von über 23 Milliarden Franken. Die einen haben Wohnliegenschaften, die anderen kommerzielle Geschäftsflächen im Fokus. Das Segment Wohnen gilt dabei als besonders krisenresistent. Auffallend ist die grosse Zahl von Fonds, die in der Romandie investieren, wie etwa Solvalor, La Foncière oder UBS Léman Foncipars. Ausserdem hat die CS neue Themenfonds lanciert, die zum Beispiel auf «grüne» Gebäude oder Wohnen mit Service spezialisiert sind. Etliche Titel wie der Solvalor oder der Swisscanto Ifca sind allerdings immer noch relativ hoch bewertet, was neben dem guten Leistungsausweis auch mit dem Vertriebskanal zusammenhängt – ein Fonds, der über alle Kantonalbanken vertrieben wird, vermag eher ein Agio aufzubauen als einer, den eine kleine Fondsgesellschaft bewirtschaftet.

Vergleichsweise günstig bewertet sind junge Fonds, solche mit erhöhten Risiken in der Projektentwicklung, wie etwa Realstone und Procimmo, oder auch der Westschweizer Fonds Bonhôte, der nach der Übernahme eines anderen Fonds erst einmal Vertrauen bilden muss.

Bei der Titelselektion sollte der Anleger den Investitionsfokus beurteilen und sich einen Überblick über die wichtigsten Kennzahlen machen: Dazu zählen nebst dem Agio die Höhe der Verschuldung, die Ausschüttung oder die Total Expense Ratio.

Ist der Fonds verschuldet?

«Bei Immobilien», so Experte Hans Peter Bauer, «spielt das Zinsmanagement zudem eine entscheidende Rolle.» Bei einer Verschuldung von 50 Prozent investiert der Anleger zu zwei Dritteln ins Liegenschaftsgeschäft und zu einem Drittel ins Zinsmanagement. Fonds, die dank tiefen Zinsen einen Hebeleffekt ausspielen und gegen höhere Zinsen gut gewappnet sind, verdienen natürlich mehr Vertrauen als solche, die auf ihrer Passivseite zu viel an Zinsen zahlen. Immobilienfonds geniessen ihren Ruf als Hort der Sicherheit durchaus zu Recht. Seit 1989 lag die jährliche Performance durchschnittlich bei rund 7 Prozent, und die Statistik verzeichnet während der gesamten Zeitperiode nur zwei Jahre mit negativer Performance. Dennoch sollten private Anleger – von selbst bewohntem Wohneigentum abgesehen – die Immobilienquote nicht höher als bei 10 bis 20 Prozent ansetzen. Investitionen in Grund und Boden verleihen einem Portfolio Stabilität. Wer sein Geld in einen sicheren Hafen manövrieren will, hat also triftige Gründe, auf Immobilienfonds zu setzen.

Berner Zeitung

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