Eigentümer greifen ein zentrales Recht der Mieter an

Konflikte um den Mietzins nehmen zu. Hohe Mieten anzufechten, soll nun aber schwieriger werden, fordert die Vermieter-Lobby.

Wenn um den Mietzins gestritten wird, erreichen die Schlichtungsbehörden meist eine Einigung. Foto: Urs Jaudas

Wenn um den Mietzins gestritten wird, erreichen die Schlichtungsbehörden meist eine Einigung. Foto: Urs Jaudas

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Was heute in einem Sitzungszimmer in Bern verhandelt wird, geht 2,2 Millionen Haushalte etwas an. Die Mehrheit der Schweizer lebt in Mietwohnungen. Sie sind betroffen von den Fragen, mit denen sich die Rechtskommission des Nationalrats beschäftigt. Auf der Traktandenliste stehen mehrere Geschäfte zum Mietrecht. Fünf davon sind parlamentarische Initiativen, die das geltende Recht umkrempeln würden, wenn sie durchkämen. Im Zentrum steht die Frage, wie hoch ein Mietzins sein darf. Und in welchen Fällen Mieter ihn anfechten können.

Heute gilt ein Mietzins als missbräuchlich, wenn der Vermieter damit einen Ertrag erzielt, der mehr als 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegt. FDP-Nationalrat Olivier Feller fordert in seiner Initiative, dass dieser Zuschlag auf 2 Prozent erhöht werde. Erlaubt wäre künftig also eine Rendite von 3,5 Prozent, denn der Referenzzinssatz liegt aktuell bei 1,5 Prozent. Ausnahmen gelten, wenn die Miete dem orts- und quartierüblichen Niveau entspricht oder der Vermieter die Wohnung saniert hat.

Geht es nach Hans Egloff, SVP-Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV), soll es künftig einfacher werden, die Orts- und Quartierüblichkeit nachzuweisen. Und kommen die beiden Initiativen von FDP-Nationalrat Philippe Nantermod durch, dürfen Mieter den Zins sowieso nur noch anfechten, wenn in ihrem Gebiet Wohnungsnot herrscht. Carlo Sommaruga, SP-Nationalrat und Präsident des Schweizerischen Mieterverbands, stellt sich den Vorstössen entgegen: Er fordert, dass Anfangsmietzinsen in jedem Fall angefochten werden können.

Streit wegen Anfangsmieten

Die Vermieter-Lobby begründet ihre Vorstösse mit der Situation auf dem Wohnungsmarkt. Durch die steigenden Leerstände habe sich die Lage für viele Mieter verbessert. Ausserdem seien die jetzigen Regeln zu kompliziert, man wolle sie vereinfachen. Die Mieter-Lobby hingegen ist entsetzt. Der Mieterverband spricht von einer «Demontage zentraler Mieterrechte». Mit den Vorstössen hätten die Mieter «kaum noch eine Chance, die Senkung eines überhöhten Mietzinses zu verlangen».

Bilder: Erschwerte Anfechtung von Mietzinsen

Dabei tun sie gerade das immer häufiger. Das zeigen Daten des Bundesamts für Wohnungswesen. Es erhebt, wie viele Konflikte wegen Mietzinsen vor die Schlichtungsbehörden gelangen. Gesamthaft ist die Zahl dieser Streitfälle in den letzten zehn Jahren zwar gesunken. Deutlich häufiger gab es aber Konflikte wegen der Anfangsmieten.

2017 behandelten die Schlichtungsbehörden 951 Fälle, in denen der Anfangsmietzins angefochten wurde. 2008 waren es erst 526 – die Zahl hat sich in zehn Jahren fast verdoppelt. Stark zugenommen haben auch die Konflikte wegen Mietzinssenkungen. 2008 waren es noch 385, letztes Jahr bereits 2766, also siebenmal mehr. Verantwortlich dafür ist der Referenzzinssatz, an dem sich die Mieten orientieren. Er ist im selben Zeitraum von 3,5 auf 1,5 Prozent gesunken. Mieter können nach einer Senkung jeweils eine Anpassung ihres Zinses verlangen, wenn der Vermieter sie nicht von selbst vornimmt.

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Stellt sich die Frage, warum so viel öfter über Anfangsmieten gestritten wird. Laut Mieterverbandspräsident Carlo Sommaruga liegt das daran, dass die Situation auf dem Wohnungsmarkt vor allem in Städten und der Agglomeration immer noch angespannt sei. «Je kleiner das Angebot an Wohnungen, desto mehr missbräuchliche Preise werden verlangt.» Im Kanton Zürich spiele auch die Formularpflicht eine Rolle: Mieter haben seit 2013 das Recht, zu erfahren, wie viel ihr Vorgänger zahlte.

Obwohl die Zahl dieser Konflikte zunimmt, bleibt ihr Anteil sehr gering. Laut dem Mieterverband gibt es in der Schweiz jährlich zwischen 220 000 und 300 000 Wohnungswechsel. Trotzdem sei es wichtig, dass die Möglichkeit der Anfechtung bestehen bleibe, sagt Carlo Sommaruga. «Sie hat auch eine präventive Wirkung und hält Vermieter davon ab, zu viel zu verlangen.»

Die meisten einigen sich

Die regionalen Schlichtungsbehörden schaffen es, einen Grossteil der Konflikte zu lösen. Ging es um die Anfechtung des Anfangsmietzinses, endeten letztes Jahr 65 Prozent der Fälle mit einer Einigung. Bei den Mietzinssenkungen waren es sogar 82 Prozent. Ob die Einigungen eher die Mieter oder die Vermieter begünstigen, lässt sich nicht sagen.

«Mir leuchtet nicht ein, weshalb es in Gemeinden mit vielen leeren Wohnungen dieselben Anfechtungsmöglichkeiten geben soll wie in solchen mit Wohnungsnot.»Hans Egloff, HEV-Präsident

Ernst Jost beobachtet, dass es für Mieter jetzt schon nicht leicht sei, bei einer Anfechtung recht zu bekommen. Er ist Leiter der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten im Kanton Basel-Stadt. Würden die bürgerlichen Vorstösse vom Parlament angenommen, wäre es laut Jost künftig noch schwieriger. «Die Initiativen bedeuten eine Einschränkung der Mieterrechte, die ich nicht begrüsse.»

Es gehe nicht darum, die Rechte der Mieter zu beschneiden, sagt hingegen HEV-Präsident Egloff. «Aber mir leuchtet nicht ein, weshalb es in Gemeinden mit vielen leeren Wohnungen dieselben Anfechtungsmöglichkeiten geben soll wie in solchen mit Wohnungsnot.» Ausserdem liessen sich aus den Statistiken der Schlichtungsbehörden keine Schlüsse ziehen. Denn die gesetzlichen Rahmenbedingungen hätten sich in den letzten Jahren verändert. Egloff verweist etwa auf ein Urteil des Bundesgerichts, das für viel Aufregung sorgte. Das Gericht entschied 2016, dass es für die Anfechtung der Anfangsmiete genüge, wenn Wohnungsnot herrsche. Allerdings: Die Zahl dieser Streitfälle stieg schon vor 2016 an und blieb nachher relativ konstant.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 06.07.2018, 10:27 Uhr

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SVP-Nationalrat und oberster Hauseigentümer Hans Egloff ist zuversichtlich, dass die von ihm lancierten Initiativen im Parlament eine Mehrheit finden werden. Der Schweizerische Mieterverband hat sich für diesen Fall auch bereits in Stellung gebracht: Er wird dann das Referendum ergreifen. «Alle Referenden, die wir bis jetzt lanciert oder unterstützt haben, waren erfolgreich», sagt Verbandspräsident Carlo Sommaruga. Die Debatte wird also schon jetzt heftig geführt.

Das bekam auch CVP-Nationalrat Daniel Fässler zu spüren. Auch er hat eine parlamentarische Initiative lanciert, die eigentlich heute in der Rechtskommission des Nationalrats verhandelt werden sollte. Er verlangte, dass die Mieten leichter erhöht werden können.

Doch kurz vor der Debatte hat er die Initiative zurückgezogen. Er habe damit eigentlich eine inhaltliche Diskussion zum Thema anstossen wollen, sagt Fässler. Denn das geltende Recht benachteilige kleine Vermieter mit langjährigen Mietverhältnissen. «Aber ich habe festgestellt, dass die Reaktionen darauf sehr heftig und ausschliesslich politisch ausfielen.» (fko)

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