Jetzt sind die Häuser in der Schweiz plötzlich zu günstig

Mehrere neue Studien kommen zum Schluss, dass die Immobilien in der Schweiz unterbewertet sind – gerade im internationalen Vergleich. Im Inland hingegen warnen die Regulatoren vor einem Crash. Wer hat recht?

Angela Barandun@abarandun

Für die OECD, die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, ist der Fall klar: Die Häuser in der Schweiz gibt es derzeit immer noch zu günstig – trotz des starken Preiswachstums der letzten Jahre. Im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen ist Wohneigentum um fünf Prozent unterbewertet. Im Verhältnis zu dem, was man als Mieter bezahlt, ist die Bewertung hingegen genau richtig. Das geht aus der neuen Studie zur wirtschaftlichen Entwicklung der Mitgliedorganisationen hervor. Die Schweiz gehört damit zusammen mit Deutschland zur einer Minderheit von Ländern mit einem unterbewerteten Markt und stark steigenden Preisen.

Eine angemessene Bewertung attestiert die OECD Ländern wie den USA, Österreich oder Italien. Überbewertet sind dagegen die Immobilien in Spanien, England, Belgien, Dänemark, Finnland, Holland, Australien, Kanada, Norwegen Neuseeland oder Schweden. Die Schweiz gehört einer Minderheit von Ländern an, die gemäss der Analyse der OECD über günstige Immobilien verfügt. Der britische «Daily Telegraph» nützt die Gelegenheit, um seinen Lesern Investitionstipps basierend auf diesen Zahlen zu geben.

Mehrere Studien, gleiches Resultat

Es ist nicht die einzige Studie, die zum Schluss kommt, dass es in der Schweiz keine Immobilienblase gibt. Auch der «Economist» beurteilt die Schweiz als Markt mit tendenziell zu tiefen Preisen. Und am Sonntag machte eine Studie der britischen Beratungsfirma Knight Frank in der Zeitung «Schweiz am Sonntag» Schlagzeilen, die zum gleichen Schluss kommt. Gleichzeitig ringen die Schweizer Aufsichtsbehörden bei der Hypothekenvergabe um strengere Regeln für die Banken – aus Angst, die Preisentwicklung bei den Immobilien könnte vollends aus dem Ruder laufen. Auf Geheiss des Bundesrates müssen die Banken ihre Hypotheken per Ende Juni zudem mit mehr Eigenmitteln unterlegen.

Ist diese ganze Aufregung umsonst? Schätzen die Schweizer Behörden die Lage am Immobilienmarkt falsch ein? Nein, sagen übereinstimmend mehrere Immobilienexperten von Schweizer Banken. Dass der Befund bei der OECD trotzdem anders ausfällt, hat demnach mehrere Gründe.

Das Problem: Die Immobilienkrise der Neunzigerjahre

Ob die Häuserpreise über- oder unterbewertet sind, wird anhand der durchschnittlichen Preise seit 1980 berechnet. In diese Periode fallen die Preisexzesse während der Immobilienkrise in der Schweiz zu Beginn der Neunzigerjahre. Darum sind diese Durchschnittspreise tendenziell zu hoch – gerade wenn man sie mit Ländern vergleicht, die in dieser Zeit keine Immobilienkrise durchgemacht haben. Das sieht man anhand von Grafiken des «Economist», die die realen Preise mit Indizes vergleichen, die nach einer mit der OECD vergleichbaren Methodik erhoben wurden.

  • loading indicator

Claudio Saputelli, Leiter Immobilienmarkt bei der UBS, hält die Studien daher für wenig realistisch. Er kritisiert insbesondere, dass dabei zu wenig auf die spezifische Situation der Schweiz eingegangen wird. Etwa, weil sich solche Analysen oft auf die Preise für Einfamilienhäuser abstützen. «Und hier sind die Preise in der Schweiz weniger stark gestiegen als bei den Eigentumswohnungen.» Das hat auch historische Gründe. «Bei den Eigentumswohnungen haben wir ein Nachholpotenzial, weil sie bis in die 60er-Jahre verboten waren.»

Verfügbares Einkommen pro Haushalt steigt nicht so stark

Zudem würde oft das gesamte Einkommen einer Volkswirtschaft für die Berechnung verwendet. «Das wächst in der Schweiz vor allem aufgrund der Zuwanderung relativ stark, während das verfügbare Einkommen pro Haushalt nur schwach steigt», sagt Saputelli. Auch die nationale Betrachtung hält er für wenig aussagekräftig. «Am Genferseebecken haben sich die Preise zum Teil verdreifacht. Das kann keine gesunde Entwicklung sein, auch wenn die nationalen Zahlen weniger schlimm aussehen.» Dasselbe hätte übrigens auch der Crash in den USA gezeigt: «Selbst kurz davor deuteten die Gesamtzahlen auf eine weniger dramatische Situation hin», sagt der Immobilienexperte.

Für Saputelli ist klar, dass es trotz solcher Studien keinen Grund zur Entwarnung auf dem Schweizer Immobilienmarkt gibt – auch wenn sich eine Verlangsamung bei der Preisentwicklung mittlerweile statistisch belegen lässt. «Bei den Einfamilienhäusern sehen wir sogar die erste Korrektur seit 17 Jahren.» Das sei aber nur eine Frage der Zeit gewesen und daher nicht so hoch zu gewichten. Wichtig sei: «Grundsätzlich steigen die Preise weiter, einfach nicht mehr so schnell.» Und solange die Zinsen nicht steigen, dürfte sich daran laut dem Immobilienexperten auch nichts ändern. Umso mehr ärgert er sich über die falschen Signale der OECD: «Die OECD trägt eine gewisse Verantwortung, wenn sie solche Zahlen veröffentlicht.» Die Betrachtung sei viel zu oberflächlich.

Bernerzeitung.ch/Newsnetz

Diese Inhalte sind für unsere Abonnenten. Sie haben noch keinen Zugang?

Erhalten Sie unlimitierten Zugriff auf alle Inhalte:

  • Exklusive Hintergrundreportagen
  • Regionale News und Berichte
  • Tolle Angebote für Kultur- und Freizeitangebote

Abonnieren Sie jetzt