Preisrutsch: Günstige Ferienwohnungen zu haben

Über 9000 Objekte – auch Luxushäuser – stehen in den Bergen zum Verkauf. Wo die Preise am stärksten fallen.

Vor dem «Goldenen Ei» in Davos steht ein Neubau mit 38 Ferien­wohnungen: 15 sind trotz Preisreduktion noch immer nicht verkauft. Foto: Nicola Pitaro

Vor dem «Goldenen Ei» in Davos steht ein Neubau mit 38 Ferien­wohnungen: 15 sind trotz Preisreduktion noch immer nicht verkauft. Foto: Nicola Pitaro

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Mit viel Getöse liess sich US-Präsident Donald Trump im Januar zum «Goldenen Ei» chauffieren, dem Hotel Intercontinental in Davos. Während des Weltwirtschaftsforums (WEF) brummt das Resort, zu dem auch zwei Betonbalken mit 38 Ferienwoh­nungen gehören. Deren Besitzerin, ein Immobilienfonds der Credit Suisse, will diese seit langem verkaufen. Aber noch immer sind 15 zu haben – trotz einer Preisreduktion vor zwei Jahren um mehr als 10 Prozent. Für weitere Preisnach­lässe gebe es keine Veranlassung, sagt eine Sprecherin der Bank, da die noch verfügbaren Wohnungen durch deren Vermietung Einnahmen generierten.

Dank diesem oft angewendeten Geschäftsmodell lassen sich die Betriebskosten von schwer verkäuflichen Ladenhütern ganz oder teilweise decken. Angebote gibt es nämlich zuhauf. Allein in Davos sind 257 Zweitwohnungen auf dem Markt. Total 9117 waren es Ende September in den rund 120 touristischen Gemeinden der Schweiz. Das zeigt die Auswertung von Inseraten durch das Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest Partner. Diese Wohnungen haben einen Wert von insgesamt mehr als 4,5 Milliarden Franken.

Bilder: Die teuersten Ferienhäuser auf Comparis

Das Angebot türmte sich auf, weil nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative 2012 fast alles gebaut wurde, was bewilligt war. Deshalb sind seit Herbst 2012 stets zwischen 8000 und 10'000 Zweitwohnungen auf dem Markt. Zum Vergleich: 2003 waren es noch 3513.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in touristischen Gemeinden sind laut Robert Weinert von Wüest Partner zwischen 2008 und 2014 um rund 27 Prozent angestiegen. Doch seither geht es bergab, und zwar bis dato um 15 Prozent. Dennoch lassen sich die in Inseraten genannten Preise oft nicht realisieren. «Der Verkaufserlös ist tiefer», sagt Sascha Ginesta, der für den gleichnamigen Immobilienmakler den Bündner Markt bearbeitet.

Ein Grund dafür ist der starke Franken. Er schreckt Ausländer von Käufen ab. Und Verkäufer aus dem Euroraum oder Grossbritannien erzielen selbst dann einen hohen Währungsgewinn, wenn sie einen Preisnachlass gewähren. Dazu sagt UBS-Immobilienexperte Maciej Skoczek: «Auch deswegen übersteigt die Zahl der ausländischen Verkäufer von Ferienwohnungen diejenige der ausländischen Käufer Jahr für Jahr um 500.»

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Das Angebot an Häusern, die zum Verkauf stehen, ist ebenfalls gross. Dazu zählt das aktuell teuerste, mit einem Preisschild versehene Objekt: ein Chalet in Gstaad BE für 35 Millionen Franken. Wer ein solches Objekt absetzen will, braucht viel Geduld. Oder behält es, wenn er es sich leisten kann. Wie die Familie des Unternehmers Carlo de Benedetti. Zwei Jahre lang versuchte der Italiener mit Schweizer Pass, sein Haus am Suvrettahang in St. Moritz für 52 Millionen Franken zu verkaufen.

Vor allem auf die Lage kommt es an

Ein anderes Beispiel ist Lonsdaleite, das Domizil des 2015 verstorbenen polnischen Milliardärs Jan Kulczyk. Er erwarb 2010 im Engadin eine Villa, liess sie abreissen und ein bizarres Traumhaus bauen. Seine Erben wollen es für 180 Millionen verkaufen. Obwohl das von einem US-TV-Sender vor einem Jahr verbreitete Werbevideo weltweit Furore machte, fand sich bis dato kein Käufer.

Ihren Wunschpreis von gut 60 Millionen Franken abgeschrieben hat eine rumänische Familie. Ihre Chesa Miralago im Zentrum von St. Moritz erwarb im Juni für geschätzte gut 20 Millionen Fritz Burkard. Er und seine vier Geschwister hatten sich kurz davor von ihrer Beteiligung am Bauzulieferer Sika getrennt. Nach ebenfalls langer Suche fanden Makler zu einem ähnlich hohen Preis einen Abnehmer für die benachbarte Villa Cubo. Auch hier betrug der Angebotspreis 50 Millionen. Das zeigt: Käufer, auch gut betuchte, gibt es. Weil sie aber eine grosse Auswahl haben, zähle mehr denn je «Lage, Lage, Lage», sagt Ginesta. Stimmt sie oder das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, lässt sich ein Objekt nur schwer absetzen. Oder nicht zum Wunschpreis.

Allerdings sind die Preise nicht in allen Regionen gleich stark am Rutschen. Das zeigt ein Blick auf die Entwicklung bei den Ferienwohnungen. In Davos beträgt der Preisabschlag seit 2014 im Schnitt rund 15 Prozent. Den höchsten Rückgang verzeichnet gemäss Ginesta das Engadin mit 20 bis 30 Prozent: «Dort fehlt heute die früher wichtige Kundschaft aus Deutschland oder Italien.» Gehalten haben sich die Preise hingegen auf der Lenzerheide oder in Flims und Laax: «Das sind Destinationen, in denen der Tourismus brummt und viel in die Infrastruktur investiert worden ist.»

Deutsche Erben verkaufen Feriendomizile im Tessin

Im Walliser Kurort Verbier sind die Preise im Schnitt laut Daniel Guinnard von der gleichnamigen Immobilienagentur um rund 6 Prozent zurückgegangen. Die qualitativ hochstehenderen und damit teureren Objekte sind verkauft. Besitzer, die sich heute von älteren Wohnungen trennen wollen, erzielen einen um 18 Prozent tieferen Erlös als vor zwei Jahren. In der Region um Ascona TI sind die Preise im selben Zeitraum um 10 bis 20 Prozent gefallen.

Ein Trend, der sich noch verstärken könnte. Laut dem Wüest-Experten Weinert wollen 6 Prozent aller Eigner ihre Zweitwohnung verkaufen. Im Wallis sind es sogar 10 Prozent. Bis dieses Angebot zurückgeht, dauert es, sagt UBS-Immobilienexperte Skoczek: «Die Nachfrage dürfte langfristig weiter abflachen.»

Verändert hat sich nämlich das Reiseverhalten. Skoczek sagt: «Urlauber können dank Vermietungsportalen im Internet weltweit etwas mieten.» Daher verkaufen viele Erben die einst von ihren Eltern erworbenen Ferienwohnungen. Dieser Generationenwechsel könnte ebenfalls dazu führen, dass das Angebot ansteigt, sagt Skoczek: «Deshalb dürfte das Potenzial für steigende Preise in touristischen Gemeinden beschränkt sein.» So trennen sich viele Deutsche von ererbten Wohnungen, weil sie kaum noch ins Tessin reisen. Insgesamt hat Makler Horst Zimmermann von Remax Collection Ascona immer weniger europäische Kunden: «Dafür gibt es mehr Schweizer, die hier Zweitwohnungen kaufen.» Die Sonnenstube ist dank des Gotthard-Basistunnels schneller erreichbar als früher. Daher reisen heute viele Kunden von Zimmermann mit dem Zug an: «Das gab es früher nie.»

Eine eher kurze Anreise ist wichtig. Wer ein Zweitdomizil besitzt, nutzt es heute vorwiegend an Wochenenden und nicht für Ferien. Ginesta sagt: «Daher funktioniert der Markt auf der Lenzerheide und harzt im Engadin. Das ist zu weit weg von den Agglomerationen im Mittelland.»

«Geldtipp»: Darf man mit Vorsorgegeld eine Ferienwohnung kaufen?

Martin Spieler gibt Auskunft in Geldfragen. (SonntagsZeitung)

Erstellt: 04.11.2018, 13:37 Uhr

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