Es drohen mehr Streitereien um Renditen von Immobilien

Bei Wohnungswechseln soll der neue Mieter erfahren, wie hoch die Miete vorher war. Das führe zu mehr Verfahren wegen zu hoher Rendite, heisst es beim Bund.

Formularpflicht: Bei einer Einführung wären die Vermieter gezwungen, allfällige Mieterhöhungen zu begründen.

Formularpflicht: Bei einer Einführung wären die Vermieter gezwungen, allfällige Mieterhöhungen zu begründen.

(Bild: Keystone)

René Lenzin

Die Hauseigentümer wollen die gesetzlichen Beschränkung der Renditen auf Liegenschaften lockern. Mit einer parlamentarischen Initiative verlangt Olivier Feller, Waadtländer FDP-Nationalrat und Generalsekretär des Westschweizer Hauseigentümerverbands, dass die zulässige Rendite nicht mehr an den Referenzzinssatz für Hypothekarkredite gebunden sei. Die heutige Bestimmung führe dazu, dass institutionelle Anleger wie Pensionskassen nicht mehr genügend Erträge auf ihren Immobilien erwirtschafteten, sagt Feller. Die Mieterverbände lehnen den Vorstoss jedoch ab, weil er in neun von zehn Fällen höhere Mieten zur Folge hätte.

Wie häufig mutmasslich zu hohe Renditen zu Klagen von Mietern führen, ist nicht bekannt. Bei Streitereien über den Mietzins sei die Rendite nur dann direkt als Kriterium anwendbar, wenn es um die Anfechtung von Anfangsmieten gehe, erklärt Cipriano Alvarez vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) dazu. Bei den kantonalen Schlichtungsbehörden in Mietsachen gebe es pro Jahr 900 bis 1000 solche Verfahren, wobei die Mieter in 80 bis 90 Prozent der Fälle eine zu hohe Rendite beanstandeten, sagt Alvarez. Die Einigungsquote in diesen Schlichtungsverfahren liege bei 50 bis 60 Prozent. Man könne daher davon ausgehen, dass die Vermieter in gut der Hälfte aller Fälle Zugeständnisse machten.

Umstrittene Massnahme

Alvarez geht davon aus, dass diese Fallzahlen in Zukunft steigen werden, weil der Bundesrat die Einführung der sogenannten Formularpflicht vorgeschlagen hat. Diese zwingt Vermieter, bei Mieterwechseln den bisherigen Mietzins bekannt zu geben und allfällige Erhöhungen zu begründen. Die Erfahrungen im Kanton Zürich, der die Formularpflicht kürzlich eingeführt hat, zeigen laut Alvarez, dass die Anfechtungen der Anfangsmiete durch diese Massnahme zunähmen. Eine gesamtschweizerische Formularpflicht ist allerdings umstritten. Derzeit befinden sich die Pläne des Bundesrats in der Vernehmlassung.

Genaue Zahlen zu Verfahren wegen zu hoher Renditen haben auch die Mieterverbände nicht. Aus der Publikation «Mietrecht aus der Praxis» lasse sich immerhin ableiten, dass diese Fälle zunähmen, sagt Michael Töngi, Generalsekretär des schweizerischen Mieterverbands. «Während langer Zeit kam dieser Anpassungsgrund in der Deutschschweiz kaum zur Anwendung, während er in der französischsprachigen Schweiz häufig angerufen wurde. Heute wird die Ertragsprüfung von den Vertragsparteien wesentlich häufiger verlangt», heisst es in dieser Publikation. Töngi glaubt zudem, dass die Rendite noch stärker zum Thema werde, wenn die Mietzinsen wegen steigenden Referenzzinssatzes wieder anziehen sollten.

Viele Mieter klagen nicht

Unzulässig ist eine Rendite auf Mietwohnungen, wenn der Besitzer einen Nettoertrag von mehr als 2,5 Prozent auf seinem Eigenkapital erwirtschaftet. In der Praxis lägen die allermeisten Renditen wohl höher, sagt Alvarez. Nur klagten die meisten Mieter nicht dagegen. Die Zahl beruht auf der Rechtsprechung des Bundesgerichts und ergibt sich aus der Formel «Referenzzinssatz plus ein halbes Prozent». Sie gilt allerdings nur für bestehende Liegenschaften, die laut Alvarez 90 bis 95 Prozent aller Miet­wohnungen ausmachen. Bei Neubauten gelte hingegen die kostendeckende Bruttorendite, die alle Anlagekosten berücksichtige. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 2 Prozent sei dabei eine Rendite von bis zu 5 Prozent in den ersten 5 Jahren zulässig, sagt Alvarez. Danach gelte das Regime mit den 2,5 Prozent.

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