Verdichtetes Bauen wird möglich

Adelboden

Am Freitag informiert der Adelbodner Gemeinderat über die Ortsplanungsrevision. Gewerbeland kann kaum eingezont werden, dafür gibt es eine höhere Ausnützungsziffer und eine Öffnung in der Hotelzone.

Blick zwischen Bauprofilen in Richtung Dorf Adelboden.

Blick zwischen Bauprofilen in Richtung Dorf Adelboden.

(Bild: Markus Hubacher)

Seit 2007 wird in Adelboden an der Revision der Ortsplanung von 1998 gearbeitet. Verzögerungen gab es vor allem wegen neuer übergeordneter Gesetze und Vorschriften. Der gesamte Wohnzonenbedarf für 15 Jahre beträgt 8,4 Hektaren. Die unbebaute Wohnbaulandfläche im heute gültigen Zonenplan beläuft sich auf etwa 5,0 Hektaren. Für Neueinzonungen stehen maximal 3,4 Hektaren zur Verfügung, effektiv sind nur 1,3 im neuen Plan vorgesehen. Die Ausnützungsziffer steigt um 0,1: bei Gebäuden in der Wohnzone neu auf 0,6, in Mischzonen auf 0,7–0,8. Weiter wird grundsätzlich festgehalten, dass eine Durchmischung von Einheimischen und Gästen gewünscht wird, separate Zonen für Einheimische nur in beschränktem Mass entstehen sollen. Jumbochalets sind übrigens überhaupt nicht erwünscht.

Was ist konkret geplant?

Einige interessante Punkte in den Unterlagen, die bis zum 26. September öffentlich aufliegen, haben wir zusammengefasst.

Ewap: Je nach Quelle sind kleine Unterschiede vorhanden, aber es wird von rund 2200 Zweitwohnungen in der Gemeinde ausgegangen – was Anfang 2012 rund 49,5 Prozent aller Wohnungen ausmachte. Als Vergleich: Die 25 Hotels bieten 1600 Betten. Mangel gibt es bei Wohnungen für Einheimische sowie Saisonangestellte. Die Gemeinde will nun den Erstwohnungsanteil von mindestens 40 Prozent der Bruttogeschossfläche bei Neubauten und neubauähnlichen Umbauten einführen. Dieser Erstwohnungsanteilplan (Ewap) ergänzt das übergeordnete Recht, die Einordnung in Erst- und Zweitwohnungen richtet sich nach Bundesrecht. Mit vorgesehenen Ersatzabgaben soll die Gemeinde preisgünstigen Wohnraum für die ansässige Bevölkerung fördern. Trotz Zweitwohnungsinitiative ist diese weitere Massnahme zur Förderung warmer Betten aufgrund der Bestimmungen des kantonalen Richtplans nötig, weil das Raumplanungsgesetz dies explizit verlangt.

Gewerbezonen: Der Bedarf sei zwar nicht riesig, wird attestiert, dennoch ist das Finden von Gewerbe- respektive Arbeitszonen nicht einfach. Infrage käme vor allem das Gebiet eingangs Adelboden (Im nüwe Weg) anschliessend an die Abwasserreinigungsanlage. Je nach Lage und Bau würde dadurch die Eingangssituation zum Dorf optisch betroffen respektive negativ beeinflusst. Der Kanton hat in der Vorprüfung mit Blick auf das räumliche Entwicklungskonzept ablehnend reagiert. Einzig in der Oey können 1500 m2 eingezont werden.

ZPP Busbahnhof: Sicher zu Diskussionen führen wird die Zukunft des Busbahnhofs: Das aus den 1940er-Jahren stammende Gebäude wurde mehrmals umgebaut und ergänzt, zum Beispiel mit der Post. Da der Bau sanierungsbedürftig ist und den Anforderungen der Automobil Frutigen-Adelboden AG nicht mehr genügt, baut diese in Frutigen eine neue Halle. Vorgesehen ist die Nutzung der ganzen Adelbodner Parzelle für den Sockelbau, möglich wird eine Ergänzung der einstöckigen Busgarage durch Wohnungen, Läden, Dienstleistungsbetriebe oder Restaurationsbetriebe auf maximal drei zusätzlichen Geschossen.

Gruebi-Areal: Ein Teilbereich der ursprünglich vorgesehenen und sistierten Zone mit Planungspflicht Gruebi wird mit leicht geänderten Vorschriften wieder aufgenommen. Mit dem Steinschlagschutzprojekt Dorf wird die blaue Zone im obersten, nordwestlichen Bereich der ZPP in die gelbe Zone abgestuft. Vorgesehen ist, rund 4000 m2 in die Wohnzone einzustufen. Dies ist im Dorfbereich die einzige grosse Lücke, die gefüllt werden kann.

Wintercampingzone: Zwei Gebiete von total 4900 m2 in der Dürrenegga werden als Wintercamping eingezont und dürfen nur im Winter zwischen Oktober und April betrieben werden. Während der übrigen Zeit wird das Areal landwirtschaftlich genutzt. Auf der unteren Strassenseite wird bereits heute mit Erfolg ein Wintercamping betrieben, der seine Kapazitätsgrenze schon überschritten hat. Er soll oberhalb der Strasse erweitert werden. «Wintercampingplätze werden Bestandteil des noch zu erarbeitenden regionalen touristischen Entwicklungskonzeptes sein», wird argumentiert. Zudem: «Die Erfahrungen mit den Plätzen in Adelboden zeigen deutlich, dass das Bedürfnis grösser ist als das aktuelle Angebot.»

Hotelzone: Mit der neu geregelten Hotelzone werden verschiedene Anliegen umgesetzt: Dazu gehört zum Beispiel der Verzicht auf den Grünflächenanteil aus den bestehenden Vorschriften, es ist ein Geschoss mehr erlaubt (vorher Gebäudehöhe maximal 13 m, neu 16 m), die Gebäudelänge wird erhöht (vorher maximal 45,5 m, neu 50 m), und die Gebäudetiefe ist gegenüber der Länge nicht mehr eingeschränkt (vorher maximal 28 m). Geschaffen werden grössere Möglichkeiten für Mantel- und Drittnutzungen: Neu wird eine doppelte Beschränkung eingeführt, einerseits müssen mindestens 60 Prozent der Bruttogeschossfläche für Hotelnutzung gebraucht werden, andererseits können maximal 25 Prozent der Bruttogeschossfläche für touristisch qualifiziert bewirtschaftete Wohnungen verwendet werden. Der Spielraum zwischen den Einschränkungen kann für Wohnnutzung mit 100 Prozent Erstwohnungsanteil und Dienstleistungen verwendet werden.

Zone für öffentliche Nutzung: Alle kirchlichen Versammlungslokale sind neu einer Zone für öffentliche Nutzung zugeordnet. Hinzu kommt die ZöN Our Chalet, um dem seit 75 Jahren bestehenden Pfadfinderinnenzentrum einen Ausbau zu ermöglichen. Das Zentrum generiert als Ganzjahresbetrieb jährlich gegen 12000 Übernachtungen. Mit der Einzonung soll langfristig der Weiterbestand sichergestellt werden, kurz- bis mittelfristig steht der Neubau eines Schopfes/Unterstandes für Geräte und Maschinen sowie eines Wohnhauses für die Betriebsleitung an. Ein alternativer Standort innerhalb der Gemeinde sei mit dieser Grösse nicht möglich.

Berner Oberländer

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