«Wir zwingen der Stadt kein Projekt auf»

Bern

Ist die Stadt Bern der Firma Losinger Marazzi bei der Entwicklung des Gaswerkareals ausgeliefert? Nein, sagt Pascal Bärtschi, seit einem halben Jahr CEO. Sein Unternehmen sei vielmehr selber ein Risiko eingegangen.

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Stefan Schnyder@schnyderlopez

Herr Bärtschi, welches Interesse hat Losinger Marazzi, ein Gelände wie das Gaswerkareal in Bern zu entwickeln?
Pascal Bärtschi: Unser grundlegendes Interesse ist es zu bauen. Aber wir wollen etwas Gutes bauen. Zum Beispiel 2000-Watt-Quartiere, die auf die nächste Generation ausgerichtet sind. Sie fragen, warum wir Interesse haben: Weil wir solche Areale entwickeln können und über das Fachwissen verfügen. Solche Projekte haben wir an diversen Orten in der Schweiz bereits umgesetzt. Zum Beispiel in Zürich, wo wir mit dem neuen Quartier Greencity das erste 2000-Watt-Areal der Schweiz entwickelt haben und jetzt realisieren.

Und so etwas ist auch auf dem Gaswerkareal möglich?
Ja, das ist unsere Mission. Wir haben in der ganzen Schweiz Know-how gesammelt und können dieses in Bern einbringen.

Nachdem diese Zeitung die Vereinbarungen zwischen EWB und Losinger Marazzi öffentlich gemacht hat, gibt es Befürchtungen, dass Ihr Unternehmen auf dem Gaswerkareal allein bestimmt, wie es läuft.
Diese Befürchtung ist unbegründet. Wir arbeiten mit der Stadt zusammen. Wir müssen gemeinsam herausfinden, welche Bedürfnisse es für dieses Areal gibt. Aus diesem Grund haben wir eine Testplanung gemacht. Behörden waren dabei, Quartierorganisationen und Anwohner.

Kritiker sagen, die Stadt sei völlig von Losinger Marazzi abhängig.
Ich kann mich nur wiederholen: Die Leitplanken werden uns der Gemeinderat, das Stadtparlament und das Volk geben. Die Gefahr, dass die Stadt ein Quartier bekommt, das sie nicht will, besteht nicht. Auch wenn eine Stadt die Entwicklung eines Areals nicht selber übernimmt, bestimmt sie, in welche Richtung die Entwicklung gehen muss.

Wo kann die Stadt Einfluss nehmen?
Es gibt Etappen in einer Planung, die eine Genehmigung benötigen von der Stadt oder vom Stimmvolk. Das Gaswerkareal muss zum Beispiel eingezont werden. Wir haben kein Interesse, etwas zu planen, das diese Hürde nicht nimmt. Eine weitere Leitplanke, die uns gesetzt ist, ist die Wohninitiative. Das heisst: Auf dem Areal müssen ein Drittel genossenschaftlicher Wohnungen gebaut werden. Für die Überbauung eines solchen Areals ist ein Architekturwettbewerb zwingend. Sie sehen: Es gibt genügend Meilensteine, an denen die Stadt Kontrolle ausüben kann.

Wenn man die Vereinbarung zwischen EWB und Losinger Marazzi anschaut, hat man den Eindruck, für Ihr Unternehmen ist das Risiko bei der Gaswerkplanung gleich null.
Es gibt immer ein Risiko. Beim Gaswerk darf man Folgendes nicht vergessen: Am Anfang, als EWB überlegte, wie der Boden des Areals von Altlasten saniert werden könnte, wollte keiner das Projekt anfassen. Niemand hat daran geglaubt, dass man auf diesem Areal ein Wohnbauprojekt entwickeln könnte. Wir schon. Wir haben auch vorinvestiert. Aber die weitere Planung hätte scheitern können. Bei jedem Genehmigungsschritt kann das Projekt scheitern. Es ist also nicht so, dass wir kein Risiko tragen.

Aber die Nachfrage nach diesem Areal wird hoch sein.
In diesem Punkt gebe ich Ihnen recht: Das Risiko, dass dieses Quartier keine Nutzer findet, ist gleich null.

Wie viel investiert Losinger Marazzi in die Entwicklung des Areals?
Ich kann Zahlen für das 2000-Watt-Quartier Greencity in Zürich nennen. Dort hat es zehn Jahre gedauert, bis wir den ersten Vertrag mit einem Investor unterzeichnen konnten. Bis dahin hatte Losinger Marazzi über 30 Millionen Franken vorinvestiert. In Gland in der Waadt waren es etwa 6 Millionen. Das Gaswerkareal ist zwar kleiner, aber komplizierter zu beplanen. Darum dürften die Planungskosten mit Gland vergleichbar sein.

Weshalb ist beim Gaswerkareal gerade Losinger Marazzi zum Handkuss gekommen? Es ist anzunehmen, dass die gute Vernetzung Ihres Entwicklers Alec von Graffenried in Bern eine wichtige Rolle spielte.
Wir waren mit EWB in Kontakt. EWB suchte nach Lösungen für das Areal. Und wir haben grosse Erfahrung in diesem Bereich. Ich finde das Vorgehen von EWB schlau: Wenn man den Boden sanieren kann, während man den Aushub für ein Bauprojekt macht, ist das viel günstiger. Das Ziel ist, dass der Bauherr die Altlastensanierung übernimmt. EWB sah so eine Möglichkeit, die Sanierung zu gewährleisten.

Hat Sie die Kritik an der Vereinbarung zwischen EWB und Losinger Marazzi geärgert?
(lacht und überlegt danach länger) Nicht geärgert. Ich finde es schade, dass der Fokus der Diskussion nun auf dieser Vereinbarung liegt. Und nicht darauf, dass es uns in Zusammenarbeit mit der Stadt gelungen ist, dass es auf dem Gaswerkareal endlich vorwärtsgeht. Diese Vereinbarung hat den Durchbruch gebracht. Jetzt weiss man, dass auf dem Gaswerkareal ein nachhaltiges Projekt realisiert werden kann. Was uns stört, ist, dass der Eindruck entstanden ist, wir würden der Stadt ein Projekt aufzwingen. Dem ist nicht so.

Das Gaswerkareal ist nur eines von vielen Projekten von Losinger Marazzi. Welche Akzente haben Sie in Ihrem ersten halben Jahr als CEO gesetzt?
In letzter Zeit haben sich mehrere Parameter verändert. Ich denke an die Annahme der Zweitwohnungs- und der Masseneinwanderungsinitiative. Weiter an die Vorgabe des Bundesrats, dass Pensionskassengelder maximal 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen dürfen. Und schliesslich schwächt die Aufhebung des Euro-Franken-Mindestkurses die Wirtschaftsentwicklung. Deshalb müssen wir uns mit der Frage befassen, wie sich der Markt in den nächsten fünf Jahren entwickeln wird.

Wie machen Sie das konkret?
Ich habe eine neue Abteilung für strategisches Marketing und Innovation eingeführt. Die Aufgabe von Direktorin Alice Baumann wird es sein, zuzuhören und herauszufinden, was die künftigen Bedürfnisse der Politik, der Gesellschaft und der Investoren sind. Wir wollen den nächsten grossen Trend in der Baubranche frühzeitig erkennen. Und unsere Kultur der Innovation weiterentwickeln.

Was wird der wichtigste Trend in der Siedlungsentwicklung der nächsten Jahre sein?
Das nachhaltige Bauen neuer Quartiere und Siedlungsgebiete muss lebendiger, attraktiver und effizienter gestaltet werden. Wichtig sind Energieeffizienz, Umweltbewusstsein, soziale Durchmischung, aber auch Mobilität. Neue Wohnüberbauungen müssen gut mit den öffentlichen Verkehr erschlossen sein. Dieser ist entscheidend für die Siedlungsentwicklung. In der Region Lausanne habe ich gesehen, wie sich die Agglomeration entlang der Achsen des öffentlichen Verkehrs entwickelte. Der öffentliche Verkehr hat eine Art Magnetwirkung.

Aus den erwähnten Gründen waren Sie auch ein Befürworter des Trams Region Bern?
Ja. Es ist schade, dass die Bevölkerung dieses Projekt abgelehnt hat. Solche Entscheide haben einen wichtigen Einfluss auf die Entwicklung einer Region. Ich hoffe, das Projekt wird früher oder später doch noch realisiert.

Wäre es nicht sinnvoller, dass die Leute künftig näher beim Arbeitsort wohnen?
Das ist ein anderer wichtiger Trend. Bei der Siedlungsplanung sollte man Wohnung- und Dienstleistungszonen stärker miteinander kombinieren. So dass die Leute generell einen kürzeren Arbeitsweg haben. Quartiere wie Greencity, das wir derzeit in Zürich entwickeln, beinhalten, Wohnungen, Arbeitsplätze, Geschäfte und Schulen.

In den vergangenen Jahren hatten wir in der Schweiz einen regelrechten Bauboom. Denken Sie, dass dieser langsam zu Ende geht?
Die erwähnten Entwicklungen werden zu Veränderungen führen. Beispielsweise gibt es im Büromarkt relativ grosse Leerbestände, sodass kaum ein Investor mehr Büroflächen baut. Ausser er hat vor Baubeginn 70 bis 80 Prozent der Fläche vermietet.

Welche Entwicklung erwarten Sie beim Mietwohnungsbau?
Schweizweit betrachtet gibt es immer noch einen Mangel an Wohnungen. Vor allem in den Grossagglomerationen. In Genf beispielsweise fehlen noch Tausende Wohnungen. Deshalb geht dort der Boom vorläufig weiter. Aber in Regionen, die weniger gut erschlossen sind oder wirtschaftlich nicht so stark sind, gibt es Zeichen für eine Abschwächung. So erhöhen sich dort langsam die Leerstände. Als Folge davon schrecken gewisse Investoren vor Engagements in diesen Regionen zurück. In den Agglomerationen investieren sie weiterhin und sind dabei bereit, tiefe Renditen in Kauf zu nehmen.

Pensionskassen suchen angesichts der tiefen Zinsen verzweifelt nach Anlagemöglichkeiten. Wie spüren Sie das?
Sobald wir für ein Projekt das Baugesuch eingereicht haben, stellen wir unser Projekt Pensionskassen vor, deren Profil mit dem Projekt übereinstimmt. Wir stellen derzeit ein sehr grosses Interesse bei den Pensionskassen fest, in Wohnungen zu investieren.

Und wie entwickelt sich die Nachfrage nach Stockwerkeigentum?
Da hat die Anzahl Transaktion abgenommen. Bei Wohnungen im höheren Segment – das heisst ab einem Kaufpreis von 1,2 Millionen Franken – ist die Nachfrage spürbar zurückgegangen. Die Banken sind bei der Kreditvergabe und der Bewertung der Wohnungen vorsichtiger geworden.

Haben Sie keine Angst, dass es zu einem Crash auf dem Immobilienmarkt kommt?
Einen Crash wird es nicht geben. Aber es ist möglich, dass die Bautätigkeit in den nächsten Jahren rückläufig sein wird. Doch das wird nicht dramatisch sein. Denn geht die Neubautätigkeit zurück, steigt die Nachfrage nach Renovationen. Arbeit gibt es also immer.

Berner Zeitung

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