Ein neues Quartier mit Markt­halle, Gesundheitszentrum, Kita, Wohnungen und Arbeitsplätzen für mehrere Tausend Menschen. Das ist die Vision von Besitzer Hans-Ulrich Müller für die ehemalige Kartonfabrik Deisswil, den heutigen Bernapark. Das 70'000 Quadratmeter grosse Areal zählt zu den grössten Entwicklungsgebieten im Kanton Bern und soll nun in drei Etappen umgezont werden.

Erstmal 45'000 Quadratmeter

Am kom­menden Mittwoch entscheidet die Gemeindeversammlung von Stettlen über die erste Etappe. Diese sieht eine Wohn- und Gewerbezone mit maximal 45'000 Quadratmetern Geschossfläche vor, die Hälfte davon dürfen Wohnungen sein.Von derart grossen Projekten profitiert auch die Standortgemeinde – unter anderem in Form von Mehrwertabschöpfung.

Die Gemeinde Stettlen stellt in der Regel 40 Prozent des Mehrwerts, der durch eine Ein- oder Umzonung entsteht, in Rechnung. Beim Bernapark will der Gemeinderat nun aber eine Ausnahme machen und für die erste Etappe auf eine Mehrwertabschöpfung verzichten. Besitzer Hans-Ulrich Müller habe hohe Investitionen zugunsten der Allgemeinheit ­getätigt, begründet der Gemeinderat in der Abstimmungsbotschaft. Bisher habe Müller mehr Ausgaben als Einnahmen gehabt.

«Wir denken langfristig»

Nach gültiger Gesetzgebung sind die Gemeinden frei, ob sie eine Mehrwertabschöpfung erheben oder nicht. Dennoch macht die Ausnahme für den Bernapark stutzig. Warum muss einer, wenn er in Stettlen Bauland einzont, 40 Prozent zahlen – die Bernapark AG für ihre Umnutzung ­dagegen nicht?

Von Ungleichbehandlung könne keine Rede sein, sagt Stettlens Gemeindepräsident Lorenz Hess (BDP). «Wenn Landwirtschaftsland eingezont wird, lässt sich der Mehrwert einfach berechnen», sagt er. «Beim Bernapark ist das viel komplexer.» Im Kanton Bern gebe es ­keine vergleichbare Umzonung. Der Gemeinderat habe eine ­Güterabwägung gemacht: «Der Bernapark ist für Stettlen eine ­Chance, die nicht so schnell wiederkommt», erklärt Hess.

Dem Gemeinderat sei wichtig, dass auf dem Industrieareal jetzt eine Entwicklung in Gang komme, von der die Gemeinde später durchaus profitiere. «Das ist wichtiger, als kurzfristig etwas Mehrwertabschöpfung zu kassieren und dafür keinen längerfristigen Profit zu haben.»

Gemäss dem Gutachten einer Zürcher Firma hätte Stettlen für die erste Etappe der Bernapark-Umzonung ungefähr 3 Millionen Franken Mehrwertabschöpfung verlangen können. Andere Berechnungen, die Hans-Ulrich Müller in Auftrag gegeben habe, seien aber von einem viel tieferen Mehrwert ausgegangen, sagt Lorenz Hess.

Abgesehen davon zahle Müller ja auch so 1,6 Millionen Franken: die 380'000 Franken Planungskosten der Gemeinde plus einen 1,2-Millionen-Anteil, um die heute unterirdisch verlegte Worble offen zu legen.

1,6 statt 3 Millionen

Seit der Schliessung der Kartonfabrik vor sechs Jahren habe er «einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag» in den Bernapark investiert, sagt Besitzer Hans-Ulrich Müller. Zum Beispiel habe er in einer ersten Phase die Löhne der 253 betroffenen Mitarbeiter bezahlt, habe die Gebäude so umgebaut, dass sie sich weiterhin nutzen liessen, habe Altlasten und riesige Maschinen entsorgt.

Dazu bestünden bei der ersten Etappe verkehrstechnische und denkmalpflegerische Auflagen, sagt Müller. Deshalb steht für ihn fest: «Der Mehrwert entsteht nicht während der ersten Etappe, sondern später.» «In den späteren Etappen», sagt auch Gemeindepräsident Hess, «werden wir die Mehrwertabschöpfung neu anschauen.»

Was halten Fachleute vom Bernapark-Abkommen? Beim kantonalen Amt für Gemeinden und Raumordnung bleibt man allgemein: Die Gemeinden hätten bei der Mehrwertabschöpfung viele Freiheiten, heisst es. Etwas mehr lässt sich Rechtsanwalt Urs Eymann entlocken. Der Baurechtsspezialist berät Gemeinden und hat sich als Autor von zahlreichen Fachpublikationen, unter anderem zum Planungsmehrwert, einen Namen gemacht.

Ein Gemeinderat könne Leistungen, wie sie Hans-Ulrich-Müller erbracht habe, beim Festlegen der Mehrwertabschöpfung durchaus berücksichtigen, sagt er. Aber: «Die Rechtsgleichheit ist in einer ­Gemeinde sehr wichtig.» So gesehen seien Spezialvereinbarungen wie jene zwischen der Gemeinde Stettlen und dem Bernapark «erstaunlich», findet Urs Eymann.