Jene, die dagegen sind, dass städtischer Boden fast nur noch an Genossenschaften vergeben wird, sagen: Diese erhalten das Land vergünstigt, also sollen sie eine Gegenleistung bieten. Genossenschaften verpflichten sich zur Kostenmiete und verzichten darauf, Gewinn zu erzielen. Wenn an Bauland diese Bedingung geknüpft wird, ist dieses für viele potenzielle Baurechtsnehmer nicht mehr interessant. Ein solches Grundstück ist weniger wert als eines ohne Auflagen. Mit einer Subvention hat dies aber nichts zu tun. Es ist eine Abgeltung für die Leistung der Genossenschaften, nämlich den Verzicht auf Gewinn. Auch Belegungsvorschriften sind eine Nutzungseinschränkung, verursachen Zusatzaufwand und ein Vermietungsrisiko – das verringert den Landwert ebenfalls.
«Um eine Genossenschaft zum Fliegen zu bringen, investieren Leute Hunderte von unbezahlten Arbeitsstunden.»
Am Ende profitiert jemand von einer günstigen Wohnung, vielleicht ohne Anspruch und ohne dafür etwas geleistet zu haben. Die Frage, wer in einer Genossenschaftswohnung leben soll, ist berechtigt. Aber sie ist zweitrangig. Vorrangig ist das Ziel, gemeinnützigen Wohnbau zu fördern, ein politisches Ziel für sich, wie es in Bern mit der Wohninitiative vorgegeben worden ist: Wir wollen Wohnungen, die der Spekulation entzogen sind. Man kann das mit Energiebeiträgen vergleichen: Wenn jemand sein Haus ökologisch saniert, erhält er Förderbeiträge – und zwar unabhängig von der Höhe seines Einkommens, einfach, weil es einem politischen Ziel entspricht.
Dafür muss er aber belegen, dass er mit dem Geld tatsächlich das Haus saniert hat. Und die Genossenschaften verpflichten sich, ihre Wohnungen dauerhaft zu einer Kostenmiete zu vermieten und der Spekulation zu entziehen.
Das verhindert aber nicht das Szenario, dass gut Verdienende in günstigen, zu grossen Wohnungen leben, die ihnen die Allgemeinheit ermöglicht hat. Wenn das Einzelfälle sind, ist das kein Problem. Wichtig ist eine gute Durchmischung. Kommt hinzu, dass in Genossenschaften auch im Betrieb vieles in Freiwilligenarbeit erledigt wird. Das muss man sich leisten können, und das ist bei jemandem mit einem guten Lohn und Teilzeitarbeit eher realistisch.
Bleibt die Frage, wieso sich Genossenschaften dagegen wehren, als Baurechtsnehmerinnen der öffentlichen Hand Bedingungen verbindlich zu regeln. Belegungsvorschriften in Baurechtsverträgen mit der öffentlichen Hand verbindlich zu regeln, finde ich sinnvoll, wenn sie bei der Erst- und Wiedervermietung gelten. Zu fordern, dass jemand die Wohnung aufgeben muss, weil ein Kind ausgezogen ist, widerspräche krass der Wohnsicherheit in einer Genossenschaft. In Zürich gibt es allerdings Beispiele, wo die Genossenschaft jemandem, der die Belegungsvorschriften nicht mehr erfüllt, dreimal eine Alternative anbietet und ihm sonst kündigt. Dafür braucht es aber eine gewisse Grösse der Genossenschaft oder ein funktionierendes Netzwerk von Genossenschaften.
Das könnte ein Argument für die Idee sein, das Mittelfeld den Genossenschaften zu überlassen: Hier habt ihr ein grosses Stück Land, dafür formulieren wir jetzt griffige Abmachungen. Ja, das kann ich mir vorstellen. Wenn man neu baut, realisiert man ohnehin viele verschiedene Wohnungstypen, die flexible Lösungen innerhalb der Genossenschaft ermöglichen. Bei den klassischen Genossenschaftsbauten der Nachkriegszeit reden wir aber von grossen Blöcken mit lauter 3-Zimmer-Wohnungen. Dort müssten Leute wirklich das Quartier verlassen, wenn sie nicht in ihrer Wohnung bleiben dürfen. Das kann es nicht sein.
«Die Frage, wer in einer Genossenschaftswohnung leben soll, ist zweitrangig.»
Laut der neuen Sotomo-Studie sind Geringverdienende in Genossenschaften überproportional vertreten. Um in eine eintreten zu können, braucht es aber ein stattliches Eigenkapital. Ein Widerspruch? Ja, bei neueren Projekten ist das oftmals schwierig. Auch dies relativiert sich bei grösseren Genossenschaften, weil diese einen Neubau finanzieren können und es Lösungen gibt, nur sehr wenig Eigenkapital einschiessen zu müssen oder dies später und in Raten zu tun.
Das heisst, dass in Bern, wo die Genossenschaftskultur erst wieder aufgebaut werden muss, Genossenschaften ein Projekt für den Mittelstand sind? Man muss das über eine gewisse Dauer betrachten. Eine Working-Poor-Familie ist wohl beim Anreissen eines Neubauprojekts tatsächlich nicht dabei. Das sind stattdessen Leute, die Kapazitäten haben, die vernetzt sind und die sich in viel Freiwilligenarbeit dafür engagieren. Das Haus steht dann aber 100 Jahre lang – niemand weiss, wer in 20 oder 40 Jahren darin leben wird. Auf jeden Fall ist es aber sicher nicht falsch, wenn eine Stadt dafür schaut, dass es einen gewissen Stock günstiger Wohnungen gibt.
Warum genau? Für eine durchmischte, lebendige Stadt. In der Berner Länggasse spricht man bereits davon, dass man das Quartier nicht weiter aufwerten darf, weil sich sonst niemand eine Wohnung leisten kann. Gäbe es einen Grundstock bezahlbarer Wohnungen in Kostenmiete, wäre dieser Effekt weniger stark. Oder schauen Sie die Genossenschaft WBG8 im Burgernziel: Das tut doch dem Kirchenfeld gut, dass dort eine Genossenschaft einzieht.
Okay, und darin wohnt das rot-grüne Bildungsbürgertum. Müsste aber nach 20 Jahren eine frei werdende Wohnung nicht an jemanden gehen, der auf eine günstige angewiesen ist? Doch, eine gute soziale Durchmischung ist sehr wichtig. Es gibt in vielen Genossenschaften einen Solidaritätsfonds, mit dem schlechter Verdienende unterstützt werden – auch das ist ein Argument für Durchmischung. Oder Genossenschaften, die Wohnungen für Stiftungen reservieren, die sie an Leute vermitteln, die es schwierig haben. Genossenschaften wehren sich einfach gegen zu starre Vorschriften. Nur weil sie für vieles offen sind, können sie nicht gleich alle gesellschaftlichen Probleme lösen.
Sie haben nun aber einige Beispiele genannt, die in Bern übernommen werden könnten. Ja, es gibt Forderungen, über die man verhandeln kann. Man darf aber nicht vergessen, dass Baurechtsverträge 60, vielleicht 80 Jahre dauern. Es ist nicht sinnvoll, über eine so lange Spanne allzu enge Vorgaben zu definieren.
Werden die Resultate der Studie nicht durch die vielen alten Wohnungen geschönt, während die Bevölkerung interessiert, wer aktuell die letzten paar Baulandreserven erhält und ob wirklich günstiger Wohnraum entsteht? Neubauwohnungen sind eher teuer, das lässt sich leider fast nicht ändern. Es ist aber auch sinnvoller, zunächst einmal gute Wohnungen zu bauen als solche, die von Anfang an möglichst günstig sind.
Was ist der grösste Unterschied zwischen Bern und Zürich? In Zürich gibt es eine 100-jährige, durchgehende Wohnförderung. Vieles ist selbstverständlich, und es herrscht ein breiter Konsens, dass Zürich ohne diese Förderung ein zweites Monaco wäre. Da staune ich dann in Bern, wie fest sich die Diskussionen darum drehen, wer denn nun in diesen Wohnungen lebt. Dabei ist das grössere Bild klar: Wir brauchen in allen Quartieren eine Stärkung dieses Segments, um dämpfend auf den Wohnungsmarkt einzuwirken. Ich kann nicht ganz nachvollziehen, dass man hier in Bern das Gefühl hat, Genossenschaften seien ein links-grünes Projekt. Unser Verband hat sehr viele bürgerliche Mitglieder.