Grossstädte im Immo-Krisen-CheckIn Zürich steigt das Risiko einer Immobilienblase
Die Eigenheimmärkte in Toronto und Frankfurt weisen das höchste Blasenrisiko auf. Doch auch in Zürich und Genf gibt es bereits Anzeichen dafür, dass die Gefahr einer Preiskorrektur steigt.
Auf den weltweiten städtischen Wohnungsmärkten entstehen Spannungen: Die hohen Preise für Immobilien geraten durch die steigenden Zinsen unter Druck. Dadurch steigt die Gefahr, dass eine Preisblase platzt. Die UBS untersucht in einer jährlichen Studie, welche Städte von diesem Risiko besonders betroffen sind.
Die Eigenheimmärkte in Toronto und Frankfurt sind laut dem Bericht am anfälligsten für eine Immobilienblase. Aber auch in Zürich und Genf gibt es bereits Anzeichen dafür, dass es zu einer Korrektur kommen könnte.
Potenzial für ein Platzen der Blase sehen die Studienautoren bislang keines. Sie gehen jedoch von deutlichen Korrekturen aus – also davon, dass die Immobilienpreise klar sinken. Hier eine Übersicht mit ausgewählten Städten:
Toronto
Die Immobilienpreise der kanadischen Stadt haben sich in den letzten 25 Jahren mehr als verdreifacht. Der Index gibt schon seit einigen Jahren Warnsignale. Der Preisanstieg von weiteren 35 Prozent seit der Pandemie ist laut den UBS-Experten nicht nachhaltig. Die jüngsten Zinserhöhungen durch die Bank of Canada, die kanadische Zentralbank, dürften der Tropfen sein, der das Fass zum Überlaufen bringt. Eine Preiskorrektur ist bereits im Gang.
Frankfurt
Hier haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Doch das aktuelle Wirtschaftswachstum kühlte sich zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 vom zweistelligen Bereich auf rund 5 Prozent ab. Die Kombination aus steigenden Finanzierungskosten und schwachen wirtschaftlichen Wachstumsaussichten für 2023 dürfte die überzogene Hochstimmung am Markt beenden, trotz historisch betrachtet sehr niedrigem Leerstand.
Zürich
Gegenüber dem Vorjahr hat in der grössten Stadt der Schweiz das Risiko einer Blase zugenommen. Die starke Investitionsnachfrage im Tiefzinsumfeld war ein bedeutender Treiber für die Preisentwicklung. So sind die Eigenheimpreise in der Region seit Beginn der Pandemie um rund 20 Prozent gestiegen. Insgesamt ist das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten aus dem Gleichgewicht geraten und der Markt befindet sich im Blasenrisikobereich.
Die hohen Kaufpreise dürften nach der Anhebung der Zinssätze durch die Schweizerische Nationalbank einem Realitätscheck unterworfen werden. Eine heftige Korrektur ist aber laut den UBS-Experten nicht zu erwarten. Das weiterhin starke Bevölkerungswachstum im Wirtschaftsraum Zürich könnte dafür sorgen, dass sich die Bewertungen von Immobilien anpassen, ohne dass es kurzfristig zu einer starken Korrektur der Preise kommt.
Genf
Der Immobilienmarkt ist für die Studienautoren überbewertet. Denn hier haben die Preise im Verhältnis zur Miete ein hohes Niveau erreicht, das sich nicht mit den steigenden Zinssätzen vereinbaren lässt. Die Stadt bleibt auch beim Preis- und Bevölkerungswachstum hinter Zürich zurück. Dies, weil Einwohnerinnen und Einwohner von Genf in preiswertere Gegenden ziehen.
Hongkong
Die ehemalige britische Kronkolonie verzeichnete zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 eine Korrektur der Eigenheimpreise um rund 4 Prozent. Das Risiko einer Blase ist trotzdem nach wie vor hoch. Dies, weil die Verschuldung der Haushalte zunimmt und die Mieten stärker sanken als die Immobilienpreise.
Steigende Zinsen sorgen für Trendwende
Durch die tiefen Zinssätze haben sich die Eigenheimpreise in den letzten zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten entkoppelt. Die Immobilien in Städten mit hohem Blasenrisiko haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind.
Die Studienautoren stellen deshalb fest, dass sich hoch qualifizierte Arbeitskräfte mit hohem Einkommen ein Drittel weniger Wohnfläche leisten können als noch unmittelbar vor der Pandemie. Ein solcher Haushalt kann zurzeit nur noch rund 50 Quadratmeter Wohnfläche finanzieren. «Inflation und Vermögensverluste aufgrund der aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten schmälern die Kaufkraft der Haushalte, was die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum reduziert», sagt UBS-Immobilienexperte Claudio Saputelli. Zudem würden Wohnimmobilien als Anlage immer unattraktiver, da die Kreditkosten in vielen Städten zunehmend die Erträge übersteigen.
Ende des Booms?
Der robuste Arbeitsmarkt ist daher in den meisten Städten die letzte verbliebene Stütze des Eigenheimmarkts. Bei einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte jedoch auch diese wegfallen. «Wir erleben derzeit tatsächlich ein weltweites Stocken des Booms auf dem Eigenheimmarkt. In einem Grossteil der sehr hoch bewerteten Städte ist in den nächsten Quartalen sogar mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen», sagt Matthias Holzhey, Mitautor des UBS-Papiers.
Diese Ansicht teilt auch das Beratungsunternehmen Lazi, das am Mittwoch seinen Immobilienindex für das dritte Quartal veröffentlicht hat. Demnach steigen die Preise für Wohneigentum in der Schweiz weiter.
Es gebe aber Anzeichen dafür, dass der jahrelange Immobilienboom zu einem vorläufigen Ende komme. Die Renditedifferenzen von Immobilienfonds, Immobilienaktien sowie Direktanlagen zu Schweizer Bundesobligationen seien bereits stark gesunken. Wie stark, hänge von der Schweizerischen Nationalbank ab: jeder weitere Zinsschritt reduziere die relative Attraktivität von Immobilien.
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