Wer sich eigene vier Wände kaufen will, muss für die Hypothek künftig verschärfte Bedingungen erfüllen. Unter anderem wird die Amortisationsfrist von 20 auf 15 Jahre verkürzt. Bei den Eigenmittelerfordernissen wollen die Banken die Schraube dagegen nicht anziehen.

Nach längerem Ringen mit der Finanzmarktaufsicht (Finma) hat sich die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) auf einige Anpassungen ihrer bestehenden Selbstregulierung für Hypothekenfinanzierungen geeinigt. Damit soll einer neuen Immobilienblase angesichts der anhaltenden Tiefstzins-Periode entgegengewirkt werden.

Gemäss der vom Verwaltungsrat der SBVg beschlossenen Anpassung der Richtlinien wird die Frist für die Amortisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts nicht nur um 5 Jahre verkürzt. Die Amortisation muss zudem in regelmässigen Tranchen (linear) erfolgen. Damit kann die Rückzahlung nicht mehr bis zum Ablauf der Hypothek hinausgezögert werden.

Keine Gütertrennung für Doppelverdiener

Bestehende Hypotheken und Verlängerungen sind von den Verschärfungen nicht betroffen. Zu den geänderten Richtlinien gehört auch, dass bei der Finanzierung von Immobilienkäufen respektive Handänderungen grundsätzlich nach Niederstwertprizip bewertet werden soll. Als Belehnungswert ist also der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis massgeblich.

Zudem sind bezüglich Tragbarkeit Zweiteinkommen grundsätzlich nur anrechenbar, wenn Solidarschuldnerschaft besteht. Doppelverdiener können also künftig für die Hypothek keine Gütertrennung mehr vereinbaren. Daneben nutzte die SBVg die Revision ihrer Richtlinien für verschiedene kleine und redaktionelle Anpassungen und Aktualisierungen.

Nicht mehr Eigenmittel nötig

Eine Verschärfung der Eigenmittelerfordernisse fasst die Bankiervereinigung hingegen nicht ins Auge. Damit sollen hier die bisherigen Grundsätze fortwähren: Eigenheimkäufer müssen weiterhin in der Regeln mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selber aufbringen. Mindestens 10 Prozent müssen «echte Eigenmittel» sein, dürfen also nicht aus der Pensionskasse stammen.

Die SBVg legt die Revision der Selbstregulierung in einem nächsten Schritt der Finanzmarktaufsicht (Finma) zur Anerkennung als Mindeststandard vor. Sie wünscht sich, dass die Anpassungen so gutgeheissen werden, wie Verbandssprecherin Daniela Flückiger auf Anfrage sagte.

Mit der Verschärfung leistet die SBVg nach eigener Einschätzung einen substantiellen Beitrag zur Beruhigung des Immobilien- und Hypothekarmarktes. Es sei nun wichtig, dass diesen Massnahmen genügend Zeit eingeräumt wird, ihre Wirkung zu entfalten. Somit gehe die SBVg davon aus, dass bis auf weiteres von staatlicher Seite keine zusätzlichen Massnahmen getroffen werden, hiess es.

Wenig Applaus

Die Behörden behielten sich auf Anfrage zusätzliche verbindliche regulatorische Eingriffe allerdings ausdrücklich vor: Die Finma will die von der Bankiervereinigung präsentierten neuen Richtlinien«eingehend prüfen und sofern angemessen genehmigen».

Die Eidgenössische Finanzverwaltung begrüsste zwar die Anpassung der Standesregeln für die Vergabe von Hypotheken. Entscheidend sei aber die Beurteilung durch die Finma. Der Bundesrat werde über die Lage auf den Hypothekenmärkten und die beschlossenen Massnahmen nächstens diskutieren.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) wollte die Massnahmen der Bankiervereinigung auf Anfrage nicht qualifizieren. Ein SNB-Sprecher erinnerte aber daran, dass die SNB die Finma in den Anstrengungen unterstütze, damit die Risikonahme einzelner Banken reduziert oder spezifisch mit Eigenkapital unterlegt wird. Dazu war 2013 auf der Angebotsseite der antizyklische Kapitalpuffer eingeführt worden.

Risiken minimieren

Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband SMV begrüsst den Entscheid der Schweizer Banken, bei der Hypothekenvergabe schärfere Richtlinien anzuwenden. «Die Massnahmen sind richtig», sagte Generalsekretär Michael Töngi auf Anfrage der Nachrichtenagentur sda. Es sei ganz im Sinne des SMV, wenn die Banken sich an strengere Kriterien halten, damit eine Blase verhindert wird.

Bereits vor zwei Jahren, bei den Diskussionen um die Eigenmittelverordnung in Bezug auf das Hypothekengeschäft, habe der SMV von den Banken gefordert, dass sie die Risiken minimieren, in dem sie beispielsweise bei der Amortisationspflicht ansetzen. Beim Vorbezug der Pensionskassengelder, um die es damals ging, wollte der SMV aber keine Einschränkungen.

«Die Massnahmen erschweren den Zugang»

Der Schweizerische Hauseigentümerverband HEV hat dagegen keine Freude an den schärferen Hypothekenvorschriften. Gemäss dem Verband wird es für Personen mit mittleren Einkommen unnötig schwieriger, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.

«Die Massnahmen erschweren den Zugang des Mittelstands zum Wohneigentum», sagt Michael Landolt, Ressortleiter Immobilienmarkt beim HEV. Ein breiter Zugang in der Bevölkerung sei aber wichtig. Landolt verweist auf Vergleiche mit dem Ausland, wo die Wohneigentumsquoten deutlich höher seien.

SDA/cpm