«Es gibt nur eine Verschnaufpause»

Interview

Die Blasengefahr auf dem Immobilienmarkt nimmt ab, berichtet die UBS. Was bedeutet das für die Preise? Lohnt sich jetzt der Kauf? Wir haben beim Immobilienanalysten Claudio Saputelli nachgefragt.

Leichter Preisrückgang bei Eigentumswohnungen: Überbauung im Glattal.

Leichter Preisrückgang bei Eigentumswohnungen: Überbauung im Glattal.

(Bild: Keystone)

Simon Schmid@schmid_simon

Herr Saputelli, wo lohnt sich der Immobilienkauf im Moment? Es gibt keine generelle Regel. Das Wichtigste ist und bleibt die persönliche Situation: Faktoren wie die Nähe zum Arbeitsort oder der Schulweg der Kinder sollten immer zuerst berücksichtigt werden. Erst danach kommt der Preis.

Das versteht sich von selbst. Aber wo sind aktuell die attraktiven Orte? Es gibt schweizweit viele davon – regionale Zentren mit guter Infrastruktur, in denen Immobilien noch nicht überzahlt sind. Denken Sie gewisse Gebiete des Kantons Schaffhausen. Oder ans Zürcher Unterland. Vorsicht ist in Regionen angebracht, die zuletzt starke Preissteigerungen erlebt haben. Etwa Regionen rund um Zürich. In Gemeinden mit Seesicht mögen diese Preise teilweise gerechtfertigt sein – nicht aber in weniger attraktiven Gemeinden, die durch die Preissteigerungen mitgerissen wurden.

Wie sieht es zum Beispiel im Knonaueramt aus? Sie führen das Gebiet als Monitoringregion auf. Dort hat sich der Preisanstieg etwas beruhigt. Das Knonaueramt ist eine schöne, aber auch eine teure Region. Als Pluspunkt gilt der nahe Autobahnanschluss, als Minuspunkt der öffentliche Verkehr. Wenn Sie mit dieser Kombination zurechtkommen, so kann der Aufpreis durchaus gerechtfertigt sein.

Wie werden sich die Preise entwickeln? Unser Immobilienblasenindex ist nun leicht gesunken. Das heisst, es gibt eine Verschnaufpause. Stärkere Preiskorrekturen erwarten wir allerdings nicht, schon gar nicht in den Hotspots. Die Nachfrage wird noch immer von vielen Faktoren unterstützt: Die Zinsen sind tief, die Einwanderung ist konstant hoch, die Binnenwirtschaft robust. Auf dem Finanzmarkt gibt es zudem wenig Alternativen für Investoren.

Trotzdem diagnostizieren Sie nun erstmals einen leichten Preisrückgang. Eine Schwalbe macht noch keinen Sommer. Auch vor einem Jahr sanken die Transaktionspreise zeitweilig – nur um später nochmals kräftig zuzulegen. Eine Trendwende ist noch nicht abzusehen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise noch immer steigend.

Die Korrektur ist stärker bei Eigentumswohnungen. Wurden zu viele davon gebaut? Das Angebot wurde massiv hochgefahren. Momentan sind schweizweit etwa 70'000 Wohnungen im Bau, das sind etwa 40 Prozent mehr als der langjährige Durchschnitt. Trotzdem würde ich noch nicht von einer Überproduktion sprechen. Preislich leicht unter Druck gerät einzig das Luxussegment, das Bauherren vor einigen Jahren neu entdeckten.

Wie schätzen Sie die Lage vonseiten der Hypothekennehmer ein: Wurden zu viele Kredite aufgenommen? Dafür gibt es verschiedene Anzeichen. Immer wieder gehen Leute bei der Hypothek bis ans Limit und setzen dafür ihr gesamtes Pensionskassenvermögen ein. In manchen Fällen ist das nicht sehr nachhaltig: Beispielsweise bei einer 45-jährigen Person mit drei Kindern ist die Chance gering, dass der Pensionskassenvorbezug bis zur Pensionierung wieder zurückbezahlt wird.

Mit neuen Verordnungen wird versucht, Gegensteuer zu geben. Die Selbstregulierung der Bankiervereinigung gilt ab 1. Juli. Sie sieht vor, dass mindestens zehn Prozent des Eigenkapitals beim Hauskauf nicht aus der Pensionskasse stammt und dass die Hypothek innerhalb von 20 Jahren bis auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden muss. Der Grund dafür war, dass gewisse Haushalte – oft «Schwellenhaushalte» genannt – einfach zu stark an die Grenzen gegangen sind.

Welchen Effekt hätte der antizyklische Puffer auf Immobilienkredite, den Bund und SNB demnächst aktivieren könnten? Der Puffer wirkt sich vor allem auf die Sicherheit bei den Banken aus. Wenn Banken mehr Eigenkapital hinterlegen müssen, werden auch die Kredite etwas teurer. Der genaue Effekt ist schwierig abzuschätzen, aber wir würden uns im jetzigen Umfeld insgesamt immer noch auf einem sehr tiefen Zinsniveau bewegen. Vielleicht sind Kredite dann nicht mehr extrem, sondern nur noch sehr günstig. Auf die Nachfrage nach Immobilien dürfte das keine grosse Wirkung haben.

Also ist nun doch der Zeitpunkt da, um zu kaufen. Immobilienzyklen sind lang: Sie dauern im internationalen Durchschnitt etwa 18 bis 20 Jahre. Wenn Sie jetzt ein Eigenheim brauchen, dann sollten Sie nicht so lange warten. Man sagt, dass der Zeitpunkt zu kaufen immer gut ist. Acht geben sollte man prinzipiell bei Occasionsobjekten. Versucht ein Besitzer das Maximum herauszuholen, so kann eine 30-jährige Immobilie durchaus um mehrere 10'000 Franken überteuert sein. Es lohnt sich auf jeden Fall, einen Experten beizuziehen.

Bernerzeitung.ch/Newsnetz

Diese Inhalte sind für unsere Abonnenten. Sie haben noch keinen Zugang?

Erhalten Sie unlimitierten Zugriff auf alle Inhalte:

  • Exklusive Hintergrundreportagen
  • Regionale News und Berichte
  • Tolle Angebote für Kultur- und Freizeitangebote

Abonnieren Sie jetzt