Wer weiss, wie viel Ihr Haus wert ist?

Neue Programme ermitteln in Sekundenschnelle, welchen Wert ein Gebäude hat. Weshalb Immobilienschätzer aus Fleisch und Blut trotzdem gefragt bleiben.

Rolf Schifferli beim Schätzen eines Objekts in Bigenthal BE. Foto: Beat Mathys

Rolf Schifferli beim Schätzen eines Objekts in Bigenthal BE. Foto: Beat Mathys

Franziska Kohler@tagesanzeiger

Im hellen Grossraumbüro stehen Kartons herum, die Lounge-Möbel in der Ecke riechen nach frischem Polster. Das Start-up Pricehubble hat die Räumlichkeiten im Zürcher Kreis 1 erst vor kurzem bezogen. Sein Geschäftsmodell: Es berechnet den Wert von Immobilien, indem es grosse Mengen an Daten sammelt und auswertet. Zu sehen gibt es bei dieser Arbeit nicht viel. Nur eine Handvoll junge Angestellte, die vor ihren PCs sitzen und konzentriert tippen. In der Kaffee-Ecke wird Englisch gesprochen.

Rolf Schifferli spricht nicht Englisch, sondern breites Berndeutsch. Im Grunde macht der 63-Jährige dasselbe wie Pricehubble: Er bestimmt den Preis von Häusern. Aber Schifferli braucht dafür keinen PC, sondern ein Klemmbrett und einen Stift. Damit steht der Immobilienschätzer an diesem Sommertag mitten im Berner Umland, zwischen Bauernhöfen, Maisfeldern und einer einspurigen Eisenbahnlinie. Es ist kurz nach Mittag. Die Sonne brennt auf einen kleinen Speicher mit tief heruntergezogenem Dach und verzierter Veranda, gebaut 1785. «Sie sind also der Eigentümer», begrüsst Schifferli den Mann, der vor dem Haus auf ihn wartet.

«Exgüse, ich hole gern aus»

Dann schaut er sich das Gebäude an, von aussen, von innen, und stellt Fragen. «Aha, das Fundament, saniert, wann genau? Die Handyantenne hinter dem Haus, wem gehört die? Das Dach haben Sie auch renoviert, gäued?» Beim Schätzen ist Schifferli hoch konzentriert, daneben umso gesprächiger. «Exgüse, gäued, ich hole gern aus», sagt er, und es stimmt.

Schifferli, Mitglied der Eidgenössischen Schätzungskommission, wird den Speicher später mit rund 60'000 Franken bewerten. Er ist seit 30 Jahren im Geschäft, pro Jahr hat er etwa 150 solcher Einsätze. «Ich könnte doppelt so viele machen», sagt er. Und zwar trotz des stolzen Preises, den eine Schätzung vor Ort kostet. Meist sind es mehr als 1000 Franken pro Objekt.

Das Start-up stellt keine Fragen, es sammelt Daten.

Die Rechner von Pricehubble hingegen spucken innert Minuten Preise für Dutzende Objekte aus. Das Start-up stellt keine Fragen, es sammelt Daten. Zum Beispiel über die Preise, die für ähnliche Objekte in der Vergangenheit gezahlt wurden. Über Firmen, Schulen, Bars und Restaurants in der Nähe, über ÖV-Verbindungen, die Lautstärke in einem Quartier und dessen Beliebtheit bei Touristen. Die Daten kommen von öffentlichen Ämtern wie dem Bundesamt für Statistik oder von Partnern. Pricehubble fischt auch selber Informationen aus dem Internet ab, etwa über Online-Plattformen wie Airbnb. «Üblicherweise liegt der tatsächliche Preis für ein Objekt 5 bis 10 Prozent über oder unter unserer Schätzung», sagt Markus Stadler, Chef und Co-Gründer von Pricehubble. Das Modell habe also eine ähnliche Treffgenauigkeit wie echte Schätzer. Zu den Kunden und Partnern gehören die UBS, Credit Suisse, der Vergleichsdienst Comparis oder der Versicherer Helvetia, die Produkte von Pricehubble nutzen. Im Februar übernahm die junge Firma den deutschen Konkurrenten Youval.

Pricehubble nimmt für sich in Anspruch, die Immobilienbewertung zu revolutionieren. Der eigentliche Umbruch im Geschäft passierte allerdings viel früher: Mit den sogenannten hedonischen Modellen, die in den 90er-Jahren aufkamen. Sie bewerten Immobilien aufgrund der Preise, die für ähnliche Objekte an vergleichbaren Lagen in den Monaten vorher bezahlt wurden. Auch sie lassen Daten über Kriterien wie Baujahr, Renovationen oder Lärmbelastung einfliessen. Mittlerweile haben sich solche Modelle vor allem bei der Bewertung von wenig komplexen Gebäuden wie Mehrfamilienhäusern durchgesetzt. Pricehubble geht laut Firmengründer Stadler noch einen Schritt weiter. «Wir verwenden statistische Verfahren aus dem maschinellen Lernen. Im Gegensatz zu herkömmlichen, hedonischen Ansätzen lassen sich so auch nicht-lineare Zusammenhänge und feinere lokale Entwicklungen abbilden.» Das System lerne aus jeder Veränderung. Der Algorithmus optimiert sich also ständig selber.

Der Faktor Mensch bleibt entscheidend

Den Fortschritt reklamieren auch andere für sich. Der Immobilienberater IAZI verweist auf eine Smartphone-App zur «Echtzeit-Immobilienbewertung», die er vor kurzem lancierte. Sie berechnet mit Fotos einer Liegenschaft eine Bandbreite für ihren Wert. «Die App beruht auch auf Machine-Learning- sowie Big-Data-Technologie», sagt IAZI-Sprecher Michel Benedetti.

Auch die Beratungsfirma Wüest Partner experimentiert mit maschinellem Lernen. «Aber bis jetzt kommt die Qualität der neuen Modelle noch nicht an jene der konventionellen heran», sagt Verwaltungsrat Ronny Haase. Zudem bleibe der Faktor Mensch entscheidend. «Egal, mit welchen Modellen man arbeitet: Am Anfang steht immer ein Mensch, der die Daten erhebt und die Modellauswahl trifft.» Und die Industrien, die mit den Schätzungen arbeiten – Banken oder Versicherungen –, müssten nachvollziehen können, wie sie entstehen. «Das ist bei neuen, Big-Data-getriebenen Technologien nicht immer gegeben.»

Wird Herr Schifferli ersetzt?

Was heisst das nun für Rolf Schifferli, den Schätzer aus Fleisch und Blut? Er ärgert sich, dass aus seinem Metier eine «Pseudowissenschaft» gemacht werde. «Am Ende geht es um die Zahlungsbereitschaft. Wie viel will ein Käufer für ein Haus ausgeben?» Dabei spielten auch Denkfehler und Emotionen eine Rolle – Dinge, die ein PC schlecht simulieren kann. «Vielleicht findet ein Käufer Gefallen an einem Objekt, weil es eine blaue Dachrinne hat, wie das Haus, in dem er aufwuchs. Dass die Rinne gestrichen wurde, weil sie rostet, interessiert ihn nicht.» Auch scheinbar profane Dinge wie der Strassenname beeinflussten den Preis. «In der Bellevuestrasse wohnen, das klingt einfach besser als Krankenhausweg.»

Angst, von Firmen wie Pricehubble ersetzt zu werden, hat Schifferli nicht. Es gebe heute eher mehr Immobilienschätzer als früher. «Experten und Drittmeinungen werden wichtiger. Weil die Menschen sich absichern wollen.» Und bei ungewöhnlichen Häusern könne kein Programm den Schätzer mit Klemmbrett und Stift ersetzen. Der Berner Speicher neben dem Maisfeld scheint diese Aussage zu bestätigen. Von Pricehubble gibt es auf die Schnelle keine Schätzung dafür. Es sei ein Spezialfall, der nur mit der Adressangabe nicht automatisiert bewertet werden könne.

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