Höhere Hypozinsen bei den Grossbanken

Für die Grossbanken gelten seit rund einem halben Jahr strengere Vorschriften bei Hypotheken für Mietliegenschaften. Es gibt Hinweise, dass sie die höheren Kosten auf Kunden überwälzen. Die betroffenen Banken beziehen dazu keine Stellung.

Die Überraschung beim nächsten Kundengespräch in der Grossbank kann gross sein:  Bei der Erneuerung der Hypothek für Renditeliegenschaften können die Berater höhere Zinssätze offerieren.

Die Überraschung beim nächsten Kundengespräch in der Grossbank kann gross sein: Bei der Erneuerung der Hypothek für Renditeliegenschaften können die Berater höhere Zinssätze offerieren. Bild: Fotolia

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«Bitte nicht erschrecken», sagte der Kundenberater einer Grossbank. Bei der Erneuerung der Hypothek offerierte er Anfang Sommer auf einmal deutlich höhere Zinssätze als zwei Monate zuvor. Als Grund nennt er neue Vorschriften der Finanzmarktaufsicht (Finma).

Die neuen Regeln gelten für Renditeliegenschaften. Also für alle Häuser mit Räumen oder Wohnungen, die vermietet werden. Der Aufschlag beträgt rund 1 Prozent. Immerhin relativiert der Kundenberater im gleichen Atemzug und signalisiert, dass es noch ein wenig Verhandlungsspielraum gebe.

Rückmeldungen von Kunden

Bei kleineren Regionalbanken wird bestätigt, dass sie von der Kundenfront solche Rückmeldungen zu den beiden Grossbanken erhalten haben. Die Finma äussert sich nur zurückhaltend. Der entscheidende Satz von Finma-Chef Mark Branson findet sich in der Mitteilung zur Jahresmedienkonferenz von Ende März: «Für verschiedene Portfolios wurden institutsspezifische Multiplikatoren eingeführt, neu im Bereich von Renditeliegenschaften.»

In allgemein verständliches Deutsch übersetzt bedeutet das: Es gibt bei Renditeliegenschaften neue spezifische Vorschriften für bestimmte Banken. Konkret geht es um die beiden Grossbanken UBS und CS sowie um die Banque Cantonale Vaudoise. Branson begründet den Entscheid damit, dass «die Modelle zur Eigenmittelbestimmung an ihre Grenzen stossen». Für problematisch hält er insbesondere den Anreiz, «mit internen Modellen Risiken kleinzurechnen, um weniger Kapital hinterlegen zu müssen».

Wortkarg

Die Banken bestätigen die neuen Vorschriften, die sie vor rund einem halben Jahr umsetzen mussten. In einer schriftlichen Stellungnahme teilt die UBS mit, dass sie als Folge davon für Renditeliegenschaften «mehr Eigenkapital halten muss». Sobald Hypotheken mit mehr Eigenkapital hinterlegt werden müssen, steigen die Kosten. Denn damit schmilzt das verfügbare Kapital für weitere Geschäfte.

Auf die Frage, ob die zusätzlichen Kosten auf Kunden überwälzt werden, reagieren alle drei betroffenen Banken wortkarg. «Leider machen wir keine Aussagen darüber, ob die Umlegung der höheren Eigenkapitalkosten auf das Pricing der Renditeobjekte einen Einfluss hat», heisst es bei der UBS.

Betroffen sind nur jene Banken, die ihre risikogewichteten Aktiven nicht nach dem Finma-Standard bewerten. Diese Gewichtung ist ein alter Streitpunkt. Denn je nach Vorgehensweise resultieren günstigere Werte, die Banken mehr Spielraum geben: Bei einer höheren Bewertung der Aktiven müssen bei Hypotheken weniger Eigenmittel hinterlegt werden. Wie mehrere Quellen bestätigen, waren bisher jene Finanzinstitute im Vorteil, die sich nicht an den strengeren Finma-Standard halten mussten. Mit den neuen Vorgaben fällt dieser Wettbewerbsvorteil dahin oder wird zumindest reduziert. Doch weshalb sollen die Hypotheken einzelner Banken teurer werden, nur weil sie gleich lange Spiesse haben wie alle Mitbewerber? Ein Vertreter einer Regionalbank, der nicht namentlich genannt werden will, begründet das mit höheren Margen. Er verweist auf die Vorgabe eines Verwaltungsratspräsidenten einer Grossbank, der öffentlich eine Eigenkapitalrendite von 15 bis 20 Prozent forderte. «Wir kalkulieren mit einer Eigenkapitalrendite von 7 bis 8 Prozent.» Mehr Verhandlungsspielraum haben Kunden, die neben der Hypothek auch noch andere Geschäfte wie Lohn- sowie Sparkonti oder Wertschriftenhandel über die gleiche Bank abwickeln.

Sinken Kosten oder Margen?

Wenn nun die Grossbanken trotz strengeren Vorgaben an der hohen Rendite festhalten wollen, haben sie zwei Möglichkeiten: Sie können sie zum Beispiel mit Personalabbau interne Kosten abbauen, oder sie verrechnen ihren Kunden höhere Margen. Aufgrund von Sparübungen in den vergangenen Jahren, bleibt eher wenig Spielraum, die internen Kosten weiter zu senken. Doch spätestens wenn aufgrund von höheren Zinssätzen viele Kunden eine neue Bank suchen, werden die Banken die höhere Marge nicht mehr auf Kunden abwälzen können. Vielleicht werden die betroffenen Finanzinstitute am Ende auch ihre Margen nach unten korrigieren oder bewusst bestimmte Kundensegmente abbauen.

Es gehört zu den Aufgaben der Finma, die Kreditvergabe der Banken zu kontrollieren. Seit 2010 hat die Finma in vielen Fällen direkt vor Ort das Hypothekargeschäft von Banken unter die Lupe genommen. Das Schwergewicht der Prüfungen lag zuerst bei privaten und selbst genutzten Wohnbauhypotheken. In letzter Zeit verlagerte die Finma das Gewicht in Richtung Renditeliegenschaften sowie Geschäftsliegenschaften. Die vor rund einem halben Jahr durchgesetzten schärferen Bestimmungen für Renditeliegenschaften sind eine Folge davon. (Berner Zeitung)

Erstellt: 05.10.2015, 08:41 Uhr

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