Wirtschaft

«Wenn Sie Angst haben, werden Sie Eigentümer»

Interview: Reto Hunziker. Aktualisiert am 29.10.2010 34 Kommentare

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Der Referenzzinsatz wird im Dezember angepasst. Es droht ein Anstieg der Mietzinsen. Wann steigen sie? Wie hoch? Was kann man tun? Experte Marco Salvi, Leiter Immobilien bei der ZKB, gibt Antworten.

Kein Schock: Die Mietzinsen dürften nur leicht zunehmen - auch in der Gaebelbach-Siedlung am Stadtrand von Bern.
Bild: Keystone

Marco Salvi ist Immobilienmarktspezialist der Zürcher Kantonalbank.

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Herr Salvi, die Anpassung des Referenzzinssatzes könnte die Mieten in die Höhe treiben. In Medienberichten wird mit einem «Schock für die Mieter» gerechnet. Erwarten Sie das auch?
Nein. Der Mechanismus ist doch bekannt: Wenn in der Schweiz der Referenzzins steigt, kann man die Mieten anpassen. Das wissen wir seit 30 Jahren. Im letzten Quartal war er sehr nahe bei 2,75, darum wird er im Dezember höchstwahrscheinlich zuerst nochmals sinken. Es gibt also vorerst eine Anpassung nach unten.

Und dann gehts nach oben?
Nicht zwangsläufig. Der Grund liegt in der Art und Weise, wie der Referenzzins berechnet wird und in der erwarteten Zinsentwicklung. Ich rechne mit einer graduellen Anpassung.

Anpassung ist nicht gleich Schock.
Nein, ich würde das auch nicht als Schock bezeichnen. Der Referenzzins hat eine träge Mechanik. Wenn schon, wird die Erhöhung der Bestandesmieten gemächlich verlaufen.

Wann wird dies der Fall sein?
Der Referenzzins wird möglicherweise nächstes Jahr wieder auf 3 Prozent steigen. Eine weitere Anpassung ist 2011 unwahrscheinlich. Das liegt auch daran, dass der Kapitalmarkt nicht an stark ansteigende Zinsen glaubt, sondern an nur leicht ansteigende. Der erwartete Termin für die Zinswende wurde immer wieder verschoben. Unsere Zinsspezialisten denken nicht, dass es sofort, also in den nächsten sechs Monaten, passieren wird. Sie erwarten eine Anpassung ab der zweiten Hälfte 2011. Je nachdem, ob die Inflation steigt oder nicht.

Was spielt sonst noch eine Rolle?
Auch die Logik des Immobilienmarktes spielt bei einer Anpassung der Mieten mit. Nicht nur müssen die Zinsen steigen, der Vermieter muss auch in der Lage sein, die höhere Miete durchzusetzen. An jenen Orten, wo es bereits viel Leerstand gibt, ist eine Anpassung schwer durchzusetzen. Weil sie noch mehr Leerstand zur Folge hätte. Das betrifft vor allem Neuvermietungen an Orten, wo viel gebaut wurde oder die Nachfrage nicht so gross ist. In Zürich wäre das angesichts der grossen Nachfrage kaum der Fall, eher vielleicht in der Ostschweiz.

Also kein Grund zur Panik?
Sicher nicht. Weder wir von der ZKB, noch der Markt geht von einem Schock-Anstieg der Nationalbank-Zinsen aus. Auch wenn sie volatil sind und sich schnell anpassen können, lässt schon die Konstruktion des Referenzzinses etwas anderes als eine allmähliche Anpassung gar nicht zu. Er wird ja aus dem Durchschnitt aller Hypothekarzinsen berechnet.

Um wie viel Prozent könnten die Mieten steigen?
Es gibt eine Faustregel: Der Anstieg der Mieten liegt langfristig ein wenig über der Inflation. Wenn wir also wieder eine Inflation von 2 Prozent haben, dürften die Mieten jährlich um 2 bis 3 Prozent steigen. Individuell kann es natürlich schon zu höheren Anpassungen kommen. Theoretisch können sie in der Tat bis zu 12 Prozent steigen. Das scheint mir aber nicht sehr wahrscheinlich.

Was kann ein Mieter eigentlich in so einem Fall tun?
(lacht) Eigentümer werden. Wenn Sie wirklich Angst haben, dass die Mietzinsen steigen, werden Sie Eigentümer! Nicht nur Leute, die viel Geld haben, machen das derzeit. Wir beobachten einen Run zum Eigentum. Tatsächlich gibt es nicht viel andere Möglichkeiten. Es existieren keine magischen Tricks.

Jetzt machen Sie aber vor allem Werbung für Ihre Produkte?
Nicht nur. Auch aus rein finanzökonomischen Überlegungen kann man Eigentum als Absicherung vor stark steigenden Mieten betrachten.

Werden von Banken nun gar zu schnell Immobilienkredite vergeben?
Bei uns wurde die Kreditpolitik nicht geändert. (Bernerzeitung.ch/Newsnet)

Erstellt: 29.10.2010, 12:32 Uhr

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34 Kommentare

susanne beerli

29.10.2010, 12:47 Uhr

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Die Weltwirtschaft befindet sich heute in einer aussergewöhnlichem Situation: Zinsen nahe null und Abwertung des US$ und Euro. Es braucht nicht mehr viel für ein schnellwachsende Inflationsspirale und demzufolge für schnelle und starke Zinssprünge. Dann siehts weder für Mieter noch für Eigentümer sehr gemütlich aus... Antworten

sepp zuercher

29.10.2010, 12:40 Uhr

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Das gute am Eigentum ist, dass im Falle einer Immobilienblase ziemlich wahrscheinlich der Staat einspringen wird, siehe USA. Die Eigentümer habe eine überproportional starke Lobby in der Politik. Deshalb ist Eigentum einiges risikoarmer als Miete. Als Mieter wird man auf jeden Fall im Regen stehen gelassen. Antworten