«Die Mieten sinken ab 2017»

Der Kampf um günstige Wohnungen verschärft sich laut Immobilienexperte Fredy Hasenmaile – aber nicht überall.

In Zürich sollte vermehrt höher gebaut werden können, damit es mehr günstige Wohnungen gibt, sagt der CS-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile.

In Zürich sollte vermehrt höher gebaut werden können, damit es mehr günstige Wohnungen gibt, sagt der CS-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile. Bild: Steffen Schmidt/Keystone

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In den letzten Jahren kannten die Mietpreise in der Schweiz nur eine Richtung: nach oben. Das soll sich laut Ökonomen der Credit Suisse ändern, wie sie in ihrer am Dienstag veröffentlichten Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2016 – Vertreibung aus dem Paradies» schreiben. Wieso das so ist, sagt Studienautor Fredy Hasenmaile im Gespräch:

Herr Hasenmaile, was sind die überraschendsten Veränderungen auf dem Mietwohnungsmarkt für das Jahr 2016?
Seit zwei Jahren wachsen die Leerbestände bei den Wohnungen in der Schweiz. Wir erwarten, dass sie weiter steigen werden. Denn das Angebot bewegt sich losgelöst von der Nachfrage. Tiefe Zinsen und Renditen veranlassen Investoren, weiterhin Mietobjekte zu bauen, obwohl die Nachfrage sinkt.

Wieso sinkt die Nachfrage?
Ein Grund ist die Zuwanderung. Die Arbeitsmigration hat in den letzten Jahren für einen stabilen Mietwohnungsmarkt gesorgt. Zuerst kamen Arbeitnehmer aus Deutschland, die Mietwohnungen nachgefragt haben. Als sich der Arbeitsmarkt dort erholt hat und die Migration aus Deutschland rückläufig war, kompensierten Migranten aus Spanien und Portugal die Nachfrage und anschliessend Osteuropäer. Nun verändert sich die Struktur der Einwanderer.

Inwiefern?
Durch die Flüchtlinge steigt die Zahl der Einwanderer zwar leicht, aber die Vermieter müssen Einbussen in Kauf nehmen, da die Kaufkraft der Flüchtlinge tiefer ist. Diese Entwicklung gab es bis zu einem gewissen Grad schon von der Verschiebung von Deutschen zu Osteuropäern, nun ändert sich die Zusammensetzung noch deutlicher.

Von den Leerbeständen sind vor allem Wohnungen im oberen und mittleren Preissegment betroffen. Das heisst, der Kampf um günstigen Wohnraum spitzt sich zu.
Das wird sicher so sein. In Zentren wie der Stadt Zürich ist es besonders schwierig. Dort verhindern hohe Bodenpreise und Regulierungen, dass günstig gebaut wird.

Können Sie ein Beispiel machen?
Beispielsweise möchten die Stadtbewohner das Stadtbild schützen, was gewisse Verdichtungsprojekte verunmöglicht. Damit aber genügend günstiger Wohnraum vorhanden ist, braucht es mehr Wohnungen und mehr Verdichtung. Die Gesellschaft sollte vermehrt Diskussionen über gewisse Lockerungen von Regulierungen führen. Zürich ist bautechnisch im internationalen Vergleich eine flache Stadt. Statt eine Wiese im Knonauer Amt zu überbauen, würde es aus meiner Sicht mehr Sinn machen, im Zentrum in die Höhe zu bauen.

Viele Investoren haben aber teuer gebaut und günstigen Wohnraum renoviert.
Das ist so. Die bereits angesprochene Arbeitsmigration hat die Mietpreise ursprünglich erhöht und diese Entwicklung vorangetrieben, was günstigen Wohnraum zusätzlich verknappt hat. Zudem bauen wir in der Schweiz oftmals zu teuer. Viele Mieter fragen gar nicht so hohe Standards nach. Sie verzichten lieber auf etwas, zahlen dafür weniger Miete. Der Markt hat jetzt reagiert. Abgesehen von den Grosszentren kann man nicht mehr von Wohnungsnot sprechen. Wir haben eine Entspannung der Situation.

Der Leerbestand bei den Gewerbeflächen nimmt zu, schreiben Sie in Ihrer Studie. Wie sinnvoll wären Umnutzungen?
Umnutzung ist nicht ganz einfach. Das Potenzial wird tendenziell überschätzt, geschieht aber teilweise schon. Das Thema wird aber sicher aktueller, je länger Büroflächen leer stehen.

Wann sinken die Mieten?
Wir sind speziell vorsichtig mit solchen Prognosen – Mietpreise sinken sehr selten. 2016 wohl noch nicht. Wenn sich die Leerbestände nicht mehr rechnen, braucht es aber Anpassungen. Schweizweit dürften die Mieten ab 2017, spätestens ab 2018 sinken. (Bernerzeitung.ch/Newsnet)

(Erstellt: 01.03.2016, 14:48 Uhr)

Stichworte

Fredy Hasenmaile

Immobilienexperte bei der Credit Suisse

Fredy Hasenmaile ist Autor der am Dienstag veröffentlichten Credit-Suisse-Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2016 – Vertreibung aus dem Paradies». (Bild: PD)

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