Aufpreis für Immobilien-Fonds ist auf über 20 Prozent gestiegen
Von Jürg Zulliger. Aktualisiert am 17.01.2011 4 Kommentare
Obwohl viele Wohnungen gebaut werden, finden Immobilienfonds zu wenig Renditeobjekte. (Bild: Keystone )
Innere Werte zu tief?
Diskont-Satz rutscht weiter ab
Die von Immobilienfonds veröffentlichten inneren Werte (NAV) werden von den Verkehrswerten der Immobilien beeinflusst, aber auch vom Diskontsatz, mit dem künftige Erträge abdiskontiert werden. Viele Fonds setzen dafür 4,8 bis 5 Prozent ein. Fällt der Diskontsatz, so steigt der innere Wert um ein Vielfaches.
Als Referenz für den Diskontsatz dienen unter anderem die Hypozinsen, ferner Lage, Nutzung und Vermietungsrisiken. Weil die Hypozinsen rückläufig sind, werden die Diskontsätze voraussichtlich ebenfalls zurückkommen. 5 bis 10 Basispunkte halten Immobilienexperten durchaus für möglich. Die in den nächsten Wochen zu erwartenden Abschlüsse von Immobiliengesellschaften werden darüber Auskunft geben.
Die auf Konstanz ausgerichteten Immobilienfonds tendieren zu geringen, langsamen Anpassungen des Diskontsatzes, um grosse Schwankungen des inneren Wertes zu verhindern. Die von ihnen eingesetzten, unabhängigen Schätzungsexperten bevorzugen marktnahe Grössen. Dazwischen besteht ein gewisser Verhandlungsspielraum.(es)
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Wer seine Ersparnisse in Grund und Boden investiert hat, wurde letztes Jahr belohnt. Während der Schweizer Aktienindex SPI 2010 kaum im Plus schloss, betrug die Rendite indirekter Immobilienanlagen inklusive Ausschüttungen gemäss dem SWIIT-Index 5,7 Prozent; der Rüd-Blass-Immobilienfonds-Index weist sogar eine Gesamtrendite von 6,4 Prozent aus. Rolf Frey von der Privatbank Maerki Baumann hält dazu fest: «Bei diesen guten Performance-Zahlen ist zu berücksichtigen, dass das Risiko von Immobilienfonds nur etwa halb so gross ist wie das übliche Aktienrisiko.»
Genaue Informationen sucht man in Geschäftsberichten vergeblich
Gar noch besser fuhren Anleger, die auf Immobilienaktien wie PSP Swiss Property oder Swiss Prime Site gesetzt haben: Die Immobiliengesellschaften waren 2010 je nach Index zwischen 21 und 25 Prozent im Plus. Das liegt unter anderen daran, dass die Aktiengesellschaften an der Börse auf einem tieferen Bewertungsniveau starteten und andere Geschäftsmodelle verfolgen. Sie investieren mehr in Büroliegenschaften, die normalerweise höhere Renditen erzielen als Mehrfamilienhäuser. Weiter machen sie sich die tiefen Zinsen zunutze, indem sie eine höhere Fremdkapitalquote aufweisen und die Passivseite aktiv bewirtschaften.
Hans-Peter Bauer von der auf Immobilien spezialisierten Asset-Management-Firma Swiss Finance & Property sagt dazu: «In den Geschäftsberichten der meisten Immobilienfonds finden sich Kennzahlen zum Nominalbetrag des Fremdkapitals. Im Gegensatz zu den Immobilien-Aktiengesellschaften suchen die Anleger bei den Fonds aber vergeblich nach weiteren genaueren Informationen, etwa zur Zins-Sensitivität.»
Neue Fonds bewährten sich
Unter den Fonds, die mindestens seit Jahresbeginn börsenkotiert sind, schwingen Schroder ImmoPlus (plus 14,9 Prozent), Immo Helvetic (10,2 Prozent), UBS Swissreal (9,89 Prozent) und UBS SIMA (8,9 Prozent) obenaus. Zieht man auch diejenigen Fonds in Betracht, die im Verlauf des Jahres kotiert worden sind und deren Performance-Ermittlung auf den inneren Wert (Net Asset Value NAV) zu Jahresbeginn abstellt, ergeben sich noch bessere Zahlen: Diese Rangliste führt der UBS Direct Residential an (höchste Jahresrendite von 32,4 Prozent), gefolgt von Realstone (19,8 Prozent). Der UBS Direct Residential konnte seit der Kotierung im Oktober in kurzer Zeit ein Agio von über 26 Prozent aufbauen.
Eine gegenüber dem Schweizer Immobilien-Index SWIIT überdurchschnittliche Performance erzielten ferner der Immo 1A PK von Credit Suisse, der allerdings qualifizierten oder institutionellen Investoren vorbehalten ist.
Im Schnitt liegt das Agio bei knapp 24 Prozent (siehe Tabelle). Der Westschweizer Wohnimmobilienfonds Solvalor 61 ist am höchsten bewertet, was aufgrund seiner operativen Ergebnisse nicht erklärbar ist. Daher müssen andere Faktoren in Betracht gezogen werden, etwa die konservative Bewertung der Liegenschaften dieses alten Fonds mit seinen guten Vertriebskanälen.
Steuergünstige Fonds
Im Grossen und Ganzen seien die Fonds immer noch fair bewertet, findet Hans Peter Bauer von Swiss Finance & Property: «Eine gewisse Prämie ist durchaus gerechtfertigt, weil Immobilienfonds mit einer durchschnittlichen jährlichen Ausschüttung von 3 Prozent gegenüber festverzinslichen Anlagen attraktiv sind.» Besonders attraktiv daran ist, dass die Ausschüttungen bei allen seit 2007 kotierten Fonds für den Anleger steuerfrei sind, weil die Steuern direkt bei den Fonds anfallen und darum tiefer sind als für Privatpersonen.
Die Zins-Sensitivität von Immobilienfonds bringt es aber auch mit sich, dass die Kurse bei einem starken Zinsanstieg unter Druck kommen. In der Immobilienkrise der 1990er-Jahre wurden einzelne Fonds sogar unter dem inneren Wert gehandelt.
Bei der Fondsauswahl sind die Geschäftsfelder und Strategien der insgesamt 21 Fonds zu berücksichtigen. Es gibt gemischte Fonds wie den UBS Sima, die in unterschiedliche Nutzungen in der ganzen Schweiz investiert sind. Auffallend viele investieren in der Romandie (Solvalor 61, La Foncière, UBS Léman Foncipars etc.)
Schwieriger Portfolio-Ausbau
Themenfonds wie der CS Living Plus, Property Plus oder Green Property investieren in neue Wohnmodelle wie betreutes Wohnen und Residenzen, in nachhaltige Immobilien oder teilweise auch in Spezialnutzungen wie Wellness, Hotels oder Freizeit. Die Themen und Geschäftsideen klingen überzeugend, aber die Neulancierungen führten nicht per se zu mehr Erfolg. Hans-Peter Bauer meint dazu: «Wir schauen vor allem die operativen Zahlen pro Fondsanteil an und kommen zum Schluss, dass Spezialnutzungen, gemessen am höheren Risiko, nicht immer genügend Ertrag abwerfen.» Anders gesagt: Immobilienfonds, die in traditioneller Manier in voll vermietete Wohnliegenschaften investieren, erwirtschaften risikoadjustiert oft die besseren Ergebnisse.
Als Folge des ausgetrockneten Immobilienmarkts fällt es den Fonds schwer, ihre Portfolios auszubauen. Rolf Frey spricht Klartext: «Wer in jüngster Zeit aggressiv Bestandesimmobilien und Projekte eingekauft hat, zahlte im aktuellen Umfeld höhere Preise und erzielt damit bescheidenere Renditen.»
Chance für zweitklassige Fonds
Weil der Transaktionsmarkt für Immobilien ausgetrocknet ist, lassen sich zweitklassige Objekte an mässig guten Lagen zu stolzen Preisen verkaufen. So brachten es sogar mittelmässige Fonds auf einen guten Gewinn. Operativ überzeugten die neuen Westschweizer Fonds Procimmo und Realstone: Sie haben innerhalb weniger Jahre nach der Lancierung eine überdurchschnittliche Anlagerendite erwirtschaftet, verzeichneten eine Steigerung des inneren Werts und vermochten mit der Börsenkotierung ein Agio aufzubauen. Einen starken Leistungsausweis legen zudem die beiden Fonds Schroder Immoplus und Immo Helvetic vor.
2010 war insgesamt ein gutes Jahr für Immobilienfonds, und bei Kursrückgängen bieten sich interessante Kaufgelegenheiten. Entscheidend für den Erfolg sind die Wahl der besten Fonds und das Timing beim Kauf. (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 16.01.2011, 19:53 Uhr
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4 Kommentare
Steuergünstige Fonds Jürg Zulliger schreibt, dass die Ausschüttungen bei allen seit 2007 kotierten Fonds für den Anleger steuerfrei sind, so zum Beispiel auch für den Immofonds. Nach meinem Informationsstand betrifft dieses Privileg lediglich den Solvalor 61. Liege ich da falsch? Mit freundlichem Gruss Erich J. Voegeli Antworten
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