Wirtschaft

Alarmstimmung auf den Immomärkten

Von Markus Diem Meier. Aktualisiert am 29.09.2010 28 Kommentare

Drucken

Eine neue Studie renommierter Schweizer Experten warnt vor einem doppelten Risiko an den Immobilienmärkten: Gefahr droht nicht nur, wenn die Wirtschaft erneut abstürzt. Sondern auch, wenn sie überraschend stark zulegen sollte.

In den Hochkonjunkturjahren wurden Wohnungen so grosszügig gebaut, dass sie sich künftig nur noch schlecht verkaufen lassen: Musterwohnung in einem Neubau in Basel.
Bild: Keystone

Büroflächen und Renditeimmobilien

Mit sinkenden Preisen rechnet die Studie bei den Büroflächen. In den vergangenen Aufschwungjahren seien viele Büroräume neu geschaffen worden. Wenn jetzt das Wirtschaftswachstum nachlässt, müsse mit deutlich steigenden Leerständen gerechnet werden. Ein besonderes Risiko machen die Autoren schliesslich bei den Renditeliegenschaften aus. Immobilien, die zum Zweck der Vermögensverwaltung gehalten werden – etwa von Immobiliengesellschaften. Das trifft auf viele Mehrfamilienhäuser zu. Weil mit alternativen Anlagen wie Aktien oder Obligationen in letzter Zeit wenig zu verdienen war, ist viel Geld in Immobilienanlagen geflossen, die hohen Mietpreise haben diesen Trend noch unterstützt. Solange die Wirtschaft wie erwartet weiter vor sich hindümpelt, rechnen die Autoren hier nicht mit einer Trendwende. Dennoch seien die Preise «nicht nachhaltig». Wenn die Wirtschaftsaussichten sich wieder aufhellen, sei bei den Renditeimmobilien mit einem schlagartigen Fallen der Marktpreise zu rechnen .

Artikel zum Thema

Stichworte

Die Nervosität auf den Immobilienmärkten hat gute Gründe. Das bestätigt auch eine neue Studie von Fahrländer Partner in Zusammenarbeit mit BAK Basel Economics. Ob die Preise weiter steigen oder einbrechen und ob die Hypothekarschuldner mit Zahlungsproblemen rechnen müssen, hängt stark vom weiteren Konjunkturverlauf ab. Die Autoren der Studie nennen das Problem beim Namen: «Die Unsicherheit über die mittelfristige Wirtschaftsentwicklung ist momentan so gross wie selten zuvor.» In ihrer Studie ergänzen sie daher ihr wahrscheinlichstes Prognoseszenario mit alternativen Konjunkturverläufen.

Das Basisszenario geht wie die meisten Konjunkturbeobachter von einer deutlichen Verlangsamung des Wirtschaftswachstums auch in der Schweiz aus, damit werde zwar die Arbeitslosigkeit kaum weiter zurückgehen, doch immerhin würde auch die Nationalbank noch längere Zeit nicht von ihrer Tiefzinspolitik abweichen. Die Autoren zeigen auf, wie sich dieses Szenario in nächster Zeit auf Eigentumswohnungen und -häuser, Mietwohnungen, Geschäftsliegenschaften und Renditeliegenschaften auswirken wird (für letztere siehe Box).

Keine Preisblase – aber Warnung an die Hyposchuldner

Beim Wohneigentum erkennt auch diese Studie keine Anzeichen für eine Preisblase. Noch nicht einmal in den Regionen, wo die Preise besonders deutlich angestiegen sind – Zürich, um den Genfersee und in Basel – macht sie spekulative Übertreibungen aus. Eine Preiskorrektur nach unten sei an solchen Orten aber früher oder später unausweichlich. Dennoch rechnen die Autoren der Studie angesichts anhaltend tiefer Zinsen in den nächsten Monaten generell mit stabilen und sogar weiter steigenden Preisen, am deutlichsten im gehobenen Segment.

Warnende Töne schlägt die Studie für die Hypothekarschuldner an: Es sei davon auszugehen, dass «in den vergangenen Jahren in steigendem Mass Haushalte aus Schichten Wohneigentum erwarben, die bis anhin auf Grund ihrer Vermögenslage bzw. ihres Einkommens keine Finanzierung erhielten». Bei steigenden Zinsen dürfte die Luft für einige von ihnen dünn werden. Beim aktuellen Zinsniveau hätten sie zwar keine Probleme, «ob das allerdings bei steigenden Zinsen immer noch der Fall ist, darf bezweifelt werden».

Die Mieten bleiben vorerst hoch

Auch von tieferen Mieten bei den Mietwohnungen geht die Studie nicht aus. Selbst wenn die Nachfrage hier konjunkturbedingt zurückgehen sollte. Der Grund: Die extrem tiefen Leerstände in den relevanten Märkten der Grosszentren. Erst gegen 2012 hin und im mittleren und gehobenen Segment würden die Mieten unter Druck kommen, weil sie insbesondere in den Zentren ein Niveau erreicht hätten, das sich nur noch wenige Haushalte leisten könnten. Ausserdem seien in der jüngsten Vergangenheit Wohnungen tendenziell so grosszügig gebaut worden, dass sie künftig Mühe haben könnten, Mieter zu finden.

Die Autoren der Studie haben zwei Alternativszenarien untersucht: Einen Rückfall der Wirtschaft in die Rezession mitsamt Deflation – was sie seit diesem Sommer für «wieder realistischer» halten – und das Szenario einer globalen Wirtschaftserholung. Dieses halten sie für das «momentan Unwahrscheinlichste». Was auf den ersten Blick verblüfft: Beide Szenarien haben auf die Immobilienmärkte dieselbe Auswirkung: Sie führen zu sinkenden Preisen – aber aus unterschiedlichen Gründen.

Rezession oder Aufschwung: Gleiche Wirkung

Beim Rezessionsszenario mit Deflation würde die Arbeitslosigkeit steigen, während das Preisniveau und die Löhne generell sinken. Damit würde die reale Last der Hypothekarschulden und der darauf fälligen Zinsen steigen. Kreditausfälle wären eine Folge davon. Die Immobilienpreise würden «auf breiter Front» einbrechen, weil die Nachfrage sinkt und neue Bauten kaum mehr Käufer finden. Tritt eine Erholung ein, würden die Immobilienpreise gemäss der Studie deshalb fallen, weil die Notenbank die Leitzinsen anheben müsste, was wie im Rezessionsszenario zu Kreditausfällen und einer sinkenden Immobiliennachfrage führen würde.

(Bernerzeitung.ch/Newsnet)

Erstellt: 29.09.2010, 13:44 Uhr

Kommentar schreiben

Vorname*

Name*

PLZ*

Wohnort*

Ausland

E-Mail-Adresse*

Verbleibende Anzahl Zeichen:

Mit dem Absenden des Kommentars erklärt sich der Leser mit nachfolgenden Bedingungen einverstanden: Die Redaktion behält sich vor, Kommentare nicht zu publizieren. Dies gilt insbesondere für ehrverletzende, rassistische, unsachliche, themenfremde Kommentare oder solche in Mundart oder Fremdsprachen. Kommentare mit Fantasienamen oder mit ganz offensichtlich falschen Namen werden ebenfalls nicht veröffentlicht. Über die Entscheide der Redaktion wird keine Korrespondenz geführt. Telefonische Auskünfte werden keine erteilt. Ihr Kommentar kann auch auf Google und anderen Suchseiten gefunden werden.

28 Kommentare

Erich Brunner

29.09.2010, 14:17 Uhr

Melden 1 Empfehlung

Das stimmt einfach nicht. Die CH hat immer noch eine der grössten Mietquoten in Europa. Die Banken sind nicht lascher geworden, ganz im Gegenteil. Die Immopreise sind in der CH so stabil wie nirgendwo (ausser Deutschland). Was soll die Panikmacherei ? Zudem sichern sich 95% der CH ihre Immos via 5-10 Jahres Hypotheken. Problematisch wirds nur bei Libor-Hypotheken. Nicht jeder kriegt die. Antworten