Wirtschaft
So viel kostet das Haus wirklich
Was kostet der Kauf eines Hauses im Wert von 650'000 Franken in fünf verschiedenen Kantonen? Überall gleich viel natürlich. Falsch. Am meisten kostet ein und dasselbe Haus im Kanton Freiburg – nämlich rund 679'000 Franken. Am zweitteuersten ist Solothurn, dann folgt der Kanton Bern. Besser fahren Zürcher, denn dort würde das Haus mitsamt Gebühren für Notar und Grundbuch rund 653'000 Franken kosten.
Die Steuer fällt ins Gewicht
Wie stark diese Extrakosten die Freude übers neue Heim trüben, hängt davon ab, ob der jeweilige Standortkanton eine Handänderungssteuer kennt oder nicht. Zürich und andere Kantone haben diese Steuer abgeschafft, der Kanton Solothurn will sie auf Anfang 2011 streichen – zumindest für selbst genutztes Wohneigentum. Im Kanton Bern läuft seit Ende Januar die Unterschriftensammlung zur Abschaffung der Handänderungssteuer.
Gut haben es die Zürcher, die bei solchen Transaktionen eine Menge Geld sparen. Sie kommen nicht nur um die Handänderungssteuer herum, sondern profitieren auch von einem angenehmen Klima, was sonstige Kosten und Notariatstarife betrifft. Dies erstaunt umso mehr, als ja sonst die Löhne in Zürich höher liegen als in Bern oder im Kanton Freiburg.
Der Preisüberwacher
Woher dieser Unterschied? Schon der Preisüberwacher begab sich in den Irrgarten kantonaler Tarife und kam zum Schluss: Kantone mit dem Amtsnotariat erbringen vergleichbare Leistungen günstiger als solche mit freiberuflichen Notaren. In Kantonen wie Zürich, Thurgau oder Appenzell Ausserrhoden sind die Notare staatliche Beamte, die zu einem festen Lohn arbeiten. In Kantonen wie Freiburg, Bern oder Genf gehen die Notare ihrer Tätigkeit hingegen freiberuflich nach.
Martin Bichsel, Notar in Rubigen und Vizepräsident des Verbandes bernischer Notare, sagt dazu: «In solchen Vergleichen kommt es oft zu Verzerrungen.» Zum einen sei die Tätigkeit nicht immer vergleichbar, weil zum Beispiel in manchen Kantonen Verträge vor der Beurkundung von einem Rechtsanwalt ausgearbeitet würden. «Wir müssen aber auch die unterschiedlichen wirtschaftlichen Verhältnisse berücksichtigen», so Martin Bichsel, «denn in Bern liegen die durchschnittlichen Preise für Eigenheime tiefer.» Sowohl die Kosten für Notariat als auch für die Errichtung von Schuldbriefen werden meist in Promille des Kaufpreises festgesetzt. In Bern sei die Beurkundung im unteren Preissegment etwas teurer als in Zürich, dafür kenne Bern eine Plafonierung nach oben, betont Bichsel. Das heisst: Übersteigt in Bern eine Transaktion die Summe von 20 Millionen Franken, klettert die Gebühr für den Notar nicht ins Astronomische, sondern bleibt in einer Grössenordnung von rund 25'000 Franken.
Fehlanzeige, wenn man geglaubt hat, die Notariate liessen beim Preis noch mit sich «reden»: Der kantonale Tarif für die Notare ist bindend, genauso wie die Gebühren des Grundbuchamtes und natürlich die Steuerrechnung.
Aufgepasst: Tarif ist nicht gleichbedeutend mit Preis. Innnerhalb des Tarifs gibt es im Kanton Bern für Handänderungsgeschäfte einen Rahmen: Es gibt die Minimal-, die Mittel- oder die Maximalgebühr. So können Minimal- und Maximalgebühren gut und gerne von der Mittelgebühr um 20 Prozent abweichen. Das Zahlenbeispiel im Kasten basiert auf der Mittelgebühr.
Lohn oder Drittkosten?
Nicht alles, was an Transaktionskosten zu leisten ist, fliesst in die Taschen der Notare. Die Handänderungssteuer ist ganz einfach eine Einnahme des Staates. Zu den Fremdkosten zählen ferner Beiträge, die der Notar für den Grundbucheintrag separat aufbringt.
Die eigentliche Dienstleistung des Notars besteht darin, das Geschäft vorzubereiten und alle nötigen Dokumente und Verträge auszufertigen und zu beurkunden. Teil dieser Dienstleistung ist auch die Information der Vertragsparteien, soweit sie Fragen zum Vertrag und zum Geschäft haben. Die Rechtsbelehrung ist in der Leistung also ausdrücklich inbegriffen, und Käufer – meist Laien – müssen sich nicht sorgen, dass sie für jede Frage noch mal zur Kasse gebeten werden. Jedenfalls solange nicht, als sich die Auskünfte im engeren Sinne um das Geschäft drehen. Wie dem auch sei: Was Notare dabei verdienen, ist kein Geheimnis; nach einer Studie von BDO Visura liegt das Jahreseinkommen der Berner Notare durchschnittlich bei etwa 150'000 bis 160'000 Franken.
Achtung Zusatzkosten
Im Kanton Bern ist von Gesetzes wegen vorgesehen, dass der Käufer einer Liegenschaft vorgängig über die zu erwartenden Kosten für Notariat und Grundbuch zu orientieren ist. Wer Wohneigentum erwirbt, tut gut daran, richtig zu budgetieren. Im Kanton Bern hilft die Faustregel von etwa 2,5 bis 2,7 Prozent des Kaufpreises; in der Regel kommt der Käufer dafür auf, aber auch dies ist kantonal und regional unterschiedlich. Natürlich sollte man auch bei der Regelung der Finanzierung durch eine Bank daran denken, dass nebst dem eigentlichen Kaufpreis noch dies und das dazu kommt: Seien dies Mehrkosten beim Bau, Ausgaben für den Umzug oder für Neuanschaffungen.
Wer zur Finanzierung Pensionskassengeld einsetzt, muss sich im Klaren darüber sein, dass diese Auszahlungen besteuert werden. Solche Zusatzkosten erweisen sich immer wieder als böse Überraschung – vor allem wenn man mit dem Erwerb von Wohneigentum bis an seine finanziellen Grenzen geht. (Berner Zeitung)
Erstellt: 11.05.2010, 10:10 Uhr
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