Kein Anspruch auf tiefere Mieten

Die Hypozinsen sind fast wieder auf das Rekordtief von Anfang 2015 gefallen. Dennoch haben Mieterinnen und Mieter vorerst keinen Anspruch auf eine weitere Mietzinssenkung.

Mieter müssen auf Zinssenkungen im Jahr 2017 hoffen.

Mieter müssen auf Zinssenkungen im Jahr 2017 hoffen. Bild: Keystone

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Wer ein Haus baut oder den Baukredit erneuert, kann derzeit bei guter Bonität zehnjährige Festhypotheken mit Zinsen von weniger als 1,4 Prozent herausholen. Damit näherten sich die Hypozinsen zuletzt den historischen Tiefstständen, die Anfang 2015 nach dem Frankenschock verzeichnet worden waren.

Hintergrund für den neuen Sinkflug ist die erwartete weitere Lockerung der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Ein solcher Schritt könnte die Schweizerische Nationalbank im Kampf gegen die Frankenstärke dazu drängen, ihren negativen Leitzins noch weiter ins Minus zu drücken. Auch in den USA scheint sich die Zinswende nach der ersten Erhöhung im Dezember zu verzögern.

Referenzzins unverändert

Viele Hauseigentümer und Vermieter können also ihre Refinanzierungskosten für den Wohnbau weiter senken. Die Mieter dagegen «profitieren kaum von der Tiefzinsphase», beklagte der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband gestern in einer Mitteilung. Er reagierte ­darauf, dass der hypothekarische Referenzzinssatz unverändert bei 1,75 Prozent bleibt.

Der für die Mietzinsen massgebende Referenzsatz wird alle drei Monate vom Bundesamt für Wohnungswesen berechnet. Er bildet den Durchschnitt der Zinsen der inländischen Hypokredite ab. Der Referenzzins wird nur in Viertelprozentschritten angepasst: Im Schnitt sind die Hypozinsen im Schlussquartal 2015 zwar von 1,80 auf 1,76 Prozent gesunken. Der Wert müsste aber unter 1,63 Prozent fallen, damit der mietrechtlich relevante Referenzzins auf 1,5 Prozent abgerundet wird.

In den letzten Quartalen sank der Durchschnitt der Hypozinsen jeweils um 0,03 bis 0,04 Prozentpunkte. Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Grossbank Credit Suisse (CS), sagte dieser Zeitung, er gehe davon aus, dass der Referenzzins nächstes Jahr sinken könnte.

Bei einem Rückgang um ein Viertelprozent können Mieter eine Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent verlangen. Vermieter können gegen diesen Anspruch drei Faktoren geltend machen: wertvermehrende Investitionen, allgemeine Kostensteigerungen bei Unterhalt und Gebühren sowie 40 Prozent der Teuerung (die derzeit allerdings negativ ist).

Von Tiefzinsen abgehängt

Seit der Referenzzins 2008 eingeführt wurde, hat er sich von 3,5 auf 1,75 Prozent halbiert. Laut Mieterverband haben bis jetzt zu wenige davon profitiert. Verbandssprecher Michael Töngi verwies gegenüber der Nachrichtenagentur SDA auf die vierteljährliche Mietzinserhebung des Bundesamts für Statistik.

Diese zeigt, dass zwischen August und November – also nach Bekanntgabe der letzten Referenzzinssenkung – nur 14,4 Prozent der Wohnungsmieten reduziert worden sind. 1,4 Prozent der Wohnungen sind im gleichen Zeitraum gar teurer geworden. In 84,2 Prozent der Fälle ist die Wohnungsmiete gleich geblieben. Laut Töngi passen nach jeder Senkungsrunde lediglich zwischen 14 und 20 Prozent der ­Vermieter ihre Preise nach unten an.

Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) hielt in einer Stellungnahme entgegen, die Vermieter hätten in den letzten Jahren immens in die Werterhaltung und Erneuerung von Liegenschaften investiert. Dies habe dank der Verrechnung mit den Referenzzinssenkungen «zu einem guten Stück ohne schmerzhafte Mietzinsaufschläge» aufgefangen werden können.

Es gibt laut HEV noch immer zahlreiche Wohnungen mit günstigen Mietzinsen. Zudem habe das Bundesgericht wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken müsse. Insbesondere bei Altliegenschaften könne er sich auch auf die Ortsüblichkeit berufen.

Der Mieterverband wiederum kämpft schon lange gegen Mietzinssprünge bei Wiedervermietungen. Der Bundesrat mache nun einen ersten Schritt, in dem er die Vermieter zwingen will, Neumietern vor Abschluss des Vertrages den Mietzins des Vormieters transparent zu machen. «Nun ist es am Parlament, dieser Botschaft rasch zuzustimmen», fordert der Verband.

CS erwartet Trendwende

Möglicherweise kommen den Mietern die Marktkräfte entgegen: Laut CS-Experte Hasenmaile sind die Jahre mit substanziellen Mietzinsanstiegen vorbei. Die ausgeschriebenen Mieten könnten gar leicht sinken. Denn das Angebot nehme praktisch ungebremst zu, weil wegen der vergleichsweise hohen Immobilienrenditen viel Kapital in den Wohnbau fliesse. Im laufenden Jahr dürften erneut rund 24'000 Mietwohnungen fertiggestellt werden, schätzt die CS in einer gestern vorgestellten Studie. Die Autoren stützen sich auf die ungebrochene Dynamik bei den Baugesuchen.

Damit werde die Zahl der leeren Wohnungen wie schon letztes Jahr um 4000 zunehmen, wenn auch hauptsächlich ausserhalb der Grossstädte. Die Nachfrage schwächle hingegen wegen des geringeren Zustroms von Arbeitsmigranten. Flüchtlinge dürften dies laut der Studie zahlenmässig mehr als kompensieren. Dies erhöhe die Nachfrage nach Mietwohnungen, allerdings nur im untersten Preissegment. (Berner Zeitung)

(Erstellt: 02.03.2016, 11:04 Uhr)

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