Wirtschaft
Millionenvilla für 1000 Franken im Monat
Von Jürg Zulliger. Aktualisiert am 04.05.2009 30 Kommentare
Ein hübsches Haus für eine Million Franken besitzen und doch nur Zinsen von weniger als 1000 Franken im Monat zahlen? Was wie ein Märchen klingt, ist dank rekordtiefer Zinsen derzeit möglich, theoretisch zumindest. So sieht die Rechnung aus: Bei 200'000 Franken Eigenkapitaleinsatz muss der Käufer eine Hypothek über 800'000 Franken aufnehmen. Der Geldmarktzins Libor lag Ende letzter Woche bei 0,4 Prozent; zuzüglich einer Kundenmarge von 0,7 Prozent kostet eine Libor-Hypothek also nur 1,1 Prozent. Bei einer Hypothek über 800'000 Franken entspricht dies jährlichen Zinsen von 8800 Franken oder nur 733 Franken pro Monat.
Dem Eigenheimmarkt scheint sich dank dieser Konstellation tatsächlich ein neues Segment Käufer zu erschliessen. Adrian Wenger, Finanzierungsberater beim VZ (Vermögenszentrum), sagt dazu: «Es kommen vermehrt Kunden, die zuvor Mieter waren, aber derzeit keine passende Wohnung zu einem zahlbaren Preis finden.» Wenn sie die Zinsrechnung anhand einer Eigentumswohnung aufstellen, realisieren sie rasch einmal, dass sie Kaufen günstiger kommt als Mieten.
Wo liegt die Schmerzgrenze?
Natürlich hat die Sache einen grossen Haken, und zwar insofern, als jede Immobilie nicht nur gerade jetzt, sondern langfristig finanzierbar sein muss. «Der Libor kann sehr schnell auf fünf oder sechs Prozent steigen», warnt Adrian Wenger vom VZ. Eine Libor-Hypothek auf Basis des 3-Monats-Libors erfährt, wie der Name sagt, alle drei Monate eine Zinsanpassung an den aktuellen Geldmarkt. In Phasen steigender Zinsen können die Kosten im Nu die Schmerzgrenze erreichen. Für Haushalte, die keine grossen finanziellen Reserven haben, kommt ein Kauf mit einer solchen Geldmarkthypothek gar nicht erst in Betracht. «Für solche Kunden ist die Sicherheit von Festhypotheken das Richtige», so Wenger.
Nur wer die Risiken tragen kann, oder sie mit Zinsabsicherungen limitiert, sollte die Variante mit Libor-Hypotheken ernsthaft prüfen. Erstaunlicherweise findet das Produkt aber nach wie vor wenig Verbreitung - nicht zuletzt weil es von den Banken gar nicht gross beworben wird. Die Vermutung liegt nahe, dass viele Bankberater ihren Kunden die etwas teureren Festhypotheken ans Herz legen - wenn die Bank auf der Passivseite Spargelder zum Beispiel zu 0,5 Prozent verzinst, gewährt sie lieber eine Festhypothek zu 2,5 statt eine Libor-Hypothek zu 1,1 Prozent.
Wer von den tiefen Geldmarktzinsen profitieren will, sollte auf Libor-Hypotheken setzen und nicht etwa auf kurzfristige Festhypotheken von ein bis zwei Jahren Vertragsdauer. Denn diese sind deutlich teurer und bieten doch nur eine zeitlich sehr begrenzte Sicherheit. Wenn schon Festhypotheken sind jetzt solche mit langen Laufzeiten das Gebot der Stunde - jedenfalls für alle, denen an Budgetsicherheit gelegen ist. In der Regel ist es zweckmässig, unterschiedliche Laufzeiten zu staffeln und damit die Chancen und Risiken besser zu «diversifizieren». Auch die klassische variable Hypothek kann im Rahmen einer Gesamtstrategie sinnvoll sein, vor allem der Flexibilität wegen. Wer Amortisationen leisten will oder an einen Verkauf denkt, ist damit gut bedient.
Im Übrigen sind die üblichen «goldenen Regeln» in der Hausfinanzierung zu beachten. Das heisst: Mindestens 20 Prozent mit Eigenkapital finanzieren und darauf achten, dass die regelmässigen Kosten für Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Für diese Tragbarkeitsrechnung sollte man unbedingt einen langfristigen Durchschnittszins von 5 Prozent einsetzen. Als grobe Orientierungshilfe eignet sich auch die 6-Prozent-Regel, wonach ein Haus längerfristig inklusive Zinsen und Nebenkosten etwa 6 Prozent des Kaufpreises kostet. (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 04.05.2009, 12:07 Uhr
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30 Kommentare
@Jürg Reichel Der 3-monatlich fixierte Geldmarktsatz (3 Monate, zur Zeit 0.41%) zuzüglich der kundenindividuellen Marge der Bank (je nach Risiko) bestimmt die Zinskosten. In der Regel ist diese Marge ein gutes Stück weit verhandelbar und schwankt zwischen 0.2 und 1.3 %!! Somit ergibt sich momentan ein Totalzins von 0.61-1.71%. Wichtiger ist aber zu prüfen wie lange sie sich binden müssen. Antworten
der obige artikel toent sehr interessant. warum nicht den fluechtlingen die Chance geben auch ein Eigenheim zu kaufen, damit ist Garantie geboten, dass diese hier bleiben und fuer den Aufbau des Landes eine wichtige Rolle spielen. Die Basler KB kann den Fluechtlingen ja hypotheken bis 95 prozent gewaehren, die Stadt BS garantiert bei der BSKB. somit kann der Familiennachzug erfolgen, menschlich Antworten
Alle 5-7 Jahre wieder. Zuerst erfolgt eine Finanzkriese od. Hypozinserhöhung, damit die Finanzinstitute, welche einige Jahre zuvor, wie heute günstige Hypothekardarlehen, Hausfinanzierungen offerieren u. alsdann eine unmöglich zu erfüllende Forderung an den Eigenheimbesitzer stellen, nämlich einen grösseren Betrag, meist 100'000.- oder mehr bis Ende Jahr zurück zu zahlen. Das ist dann d. AUS. Antworten
Das "ultimative" Plündern unserer Pensionkassen&Spargelder hat begonnen.Irgendwann wird auch jedem "letzten" klar sein,dass dieSPEKULATIONzur erhaltung der"Marktpreise(?)"langfristig unter der grossen Schuldenlast zusammenbrechen muss.Spätestens,wenn wie jetzt klar ist,dass die REALarbeitseinkommen kleiner&kleiner werden.CH-Immokriese-Alterskapital ade..Herzlichen Dank->unsere Bänkler leben hoch!! Antworten
Nicht zu fassen. Eine Millionenvilla ist günstiger als meine 2-Zimmer-Wohnung? Die Bank vergütet auf meinem Sparkonto 0,25% Zins und Pensionskassengelder schmilzen dahin, wie Schnee in der Maisonne. Das ist aber eine schöne Bescherung! Die Reichen müssen demnach verdammt arm dran sein hierzulande. Antworten
Danke, Susanne Weber. Ihre Fakten helfen in diesen Zeiten eher mehr als aufgeblasene Topshots. Die sind doch nur insofern verlockend, als dass sie die Dummen ansprechen, die nicht hinter die bröckelnden Fassaden sehen. Auch wir haben ein Haus gekauft (noch nicht lange her) und es entspricht genau dem, was Sie sagen. Antworten
Es wurde bereits angetönt, aber zuwenig stark betont! Zur Zeit kann man vielleicht einen günstigen Kredit aufnehmen, aber die Immobilienpreise sind dafür äusserst hoch... Wer bereits vor Jahren günstig ein Eigenheim erworben hat, profitiert allenfalls von tiefen Zinssätzen oder verkauft sein Heim nun mit Gewinn! Aber wirklich alles in allem halten sich Vor- und Nachteile in etwa die Waage... Antworten
Genau aus diesem Grund möchten wir, eine junge Familie ein Haus kaufen. Kürzlich waren wir mit dem Verkäufer eines solchen (Traum-)hauses einig, doch der dv-immo-Makler hat das Haus kurzerhand für jemanden Älteres reserviert. Riesen Frechheit, aber was soll's, jetzt mieten wir halt weiter und hoffen auf eine neue Gelegenheit. Antworten
Das billige Geld kann sehr schnell teurer werden: Man sollte nicht vergessen, dass wir uns mitten in einer historischen Krise befinden, die, rein Zinsmäsig betrachtet, jederzeit nach oben durchstarten kann! Die Ausweitung der Geldmenge in den letzten Jahren würde das zumindest bedingen- aber eben: Der historische Rahmen macht vieles unkalkulierbar. Man sollte beim Immobilenkauf vorsichtig agieren! Antworten
Ich finde auch, dass sich mehr Leute den Kauf von Wohneigentum überlegen sollten. Man darf sich beim Budgetieren aber nicht selbst belügen und sollte allenfalls auch einen Anteil für eine gewisse Amortisierung einrechnen. Eigenkapital lässt sich allenfalls aus der Pensionskasse herauslösen. Man muss auch genügend Geduld beim Suchen eines Objektes haben und darf nicht überzahlen. Antworten
Die 6%-Regel war für mich auch immer die Basis für eine grobe Schätzung. Ich konnte jedoch nie verstehen weshalb meine Bekannten, die weder ein grosses Einkommen noch eine Erbschaft machten, sich Häuser kaufen konnten und nicht nur von Wasser und Brot weiter lebten. Ich bin dann unter Missachtung der 6% ins kalte Wasser gesprungen und lebe trotzdem noch gut. Antworten
Klar. In der Stadt Zürich gibt es ja massig Villen, die 1 Mio kosten.....da bekommt man, wenn überhaupt, eine akzeptable Wohnng für...(wenn man nicht gerade nach Seebach oder Affoltern möchte)...Seufz. Mit Familie bleibt einem irgendwie nur Zürcher Ober- oder Unterland oder Aargau. Antworten
@sl: ein Drittel EK ist nicht korrekt, 20% reichen. Aber dann muss man amortisieren, bis man auf der Belehnungsgrenze von 66% ist. Diese Kosten kommen noch zum Hypothekarzins dazu, ferner die NK/HK. Insofern ist die Berechnung im Artikel unvollständig. Ausserdem ist 0.7% Kundenmarge eher tief und je nach Bank und Kundeneinschätzung variabel, einige Institute offerieren zwischen 0.9-1.2% + Libor. Antworten
Tja, ist ja eigentlich länger schon bekannt diese Situation jetzt, egal ob 20 oder 30 Prozent, der Haken lag und liegt weiterhin beim Eigenkapital für die allermeisten der interessierten Mieter. Darum "dürfen" ja auch die Mietzinsen machen was "sie" wollen. Nichts weiter als das refreshing altbekannter Zustände in den Köpfen der Leser mit diesem Artikel. Auch gut. Antworten
Ich finde den Artikel gut. Es stimmt, dass 15 - 20 % Eigemittel reichen, es kommt auf die Bank an. Zudem zeigt Herr Zulliger auf, für wen es erschwinglich ist ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Er will nur, dass man jetzt nicht kopflos eine Hypothek aufnimmt und dann in ein paar Jahren das Haus versteigern muss. Er zeigt zudem Möglichkeiten auf wie man gut finanzieren kann. Weiter so. Antworten
Als langjähriger Finanzierungsspezialist muss ich potentielle Käufer enttäuschen. Jede Miete kapitalisiert auch mit 6.5 % ergibt einen Kaufpreis für das Eigenheim, das bei gleicher Lage und Qualität nicht zum selben Preis gekauft werden kann. Das Argument kaufen statt mieten ist damit obsolet. Antworten
"Eine Millionenvilla für 1000 Franken im Monat": Genau solche Verlockungen verursachten den grossen Finanzboom der vergangen Jahre und die heutige Weltwirschaftskrise. Im unregulierten US-Markt ohne Eigenkapital und ohne wenn und aber ein Pleitegarant! Antworten
Genau solche variablen Hypotheken zu tiefen Zinsen haben in Amerika den Immobiliencrash ausgeloest. Was zunaechst nach einfachem Geld und einem schoenen Haus aussah, war innert kurzer Zeit eine untragbare finanzielle Last. Huetet Euch vor solchen "Schnaeppchen", es sei denn Ihr habt noch ein paar weitere Millionen auf der Seite und koennt im Notfall abzahlen. Antworten
Ich muss Sie enttäuschen, lieber // liebe Baz Schreiber Schreiberin: Ein Drittel Eigenkapital ist für jede Bank als Minimum für die Finanzierung eines Immobilienkaufs notwendig. Ueberdies wird die Tragbarkeit so berechnet, dass auch bei einem Zins von 4 oder 5 %, was in der Entwicklung des Kapitalmarktes vorkommen könnte, für den Käufer finanzierbar ist! Ihr Argument ist vor 290908! Antworten
Interessanter Artikel, da ich selber gerade die Möglichkeit anschaue, eine Wohnung zu erwerben. Aber diese 6% Regel ist doch abschreckend. Damit müsste man bei einem Kaufpreise von einer Million mit Kosten von 60'000 im Jahr rechnen. Für 5'000 alles inklusiv im Monat kann man sich doch eine wesentlich attraktivere Liegenschaft mieten als eine, die eine Million kostet. Antworten
dani kay
Die tiefen Hypothekarzinsen sind schnell wieder auf dem Doppelten oben. Wer soll da Lust für privates Wohneigentum haben, wenn der Pleitegeier über vielen von uns kreischend schwebt. Das einzig Richtige beim Erwerb von Wohneigentum ist, wenn Dieser ohne Ratenzahlung ganzumfänglich bezahlt wird und dadurch die Pleitegeier eingeschränkt werden. Hypotheken=Banken= Managerboni=ihre Steuergelder! Antworten