Wer von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitiert
Von Markus Diem Meier. Aktualisiert am 09.11.2009 72 Kommentare
Abschaffung des Eigenmietwerts
Abschaffung des Eigenmietwerts
Eingesparte Steuern
Quelle: Vermögenszentrum
Wer wieviel von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitiert: Beispielberechnungen zeigen die Senioren als Hauptgewinner
Beispiele Eigenmietwert
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Der Vorschlag des Bundesrats
Gemäss dem Vorschlag des Bundesrates soll einerseits die Besteuerung des Eigenmietwerts wegfallen, andererseits will er auch die Abzüge für den Unterhalt der Immobilien und – was am meisten ins Gewicht fällt – für die Schuldzinsen abschaffen. Eine Ausnahme soll es weiterhin geben: Neuerwerber einer Liegenschaft sollen zehn Jahre lang Schuldzinsen von maximal 5000 Franken im ersten Jahr abziehen dürfen, für ein Ehepaar gilt ein Betrag von 10'000 Franken. Der Abzugsbetrag soll über diese Frist jedes Jahr um 10 Prozent sinken.
Wie Lorenz Heim, Hypothekarexperte beim Vermögenszentrum betont, gilt das nur, wenn neben dem Immobilienbesitz ein Vermögen von Null angenommen wird. Davon gehen auch die durchgerechneten Beispiele aus. Verfügen Steuerpflichtige über weiteres Vermögen, das zu versteuernde Erträge abwirft, dürfen Immobilienbesitzer auch nach dem neuen Vorschlag des Bundesrats die Schuldzinsen für Hypotheken bis zu dieser Höhe abziehen. Der bisherige Freibetrag für Schuldzinsen bis 50'000 Franken entfällt hingegen.
Wieder wird heftig über eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Damit wird der Nutzen von Immobilienbesitzern bezeichnet, den diese als Einkommen zu versteuern haben. Letzte Woche hat auch der Bundesrat einen Vorschlag zu seiner Aufhebung präsentiert (siehe Kasten). Dieser ist ein indirekter Gegenvorschlag auf eine Initiative des Schweizerischen Hauseigentümerverbands («Sicheres Wohnen im Alter»). Auch die Initiative fordert eine Abschaffung des Eigenmietwerts. Ein früherer Vorschlag mit gleicher Stossrichtung ist 2004 bereits einmal in einer Volksabstimmung gescheitert.
Für Bernerzeitung.ch/Newsnet haben Hypothekenfachleute des VZ Vermögenszentrums an typischen Beispielen durchgerechnet, wer von der Änderung, wie sie der Bundesrat vorsieht, gewinnen und wer verlieren würde. Die detaillierte Berechnung lässt sich über den Link «Beispiele Eigenmietwert» einsehen. Eine Kurzdarstellung der Gewinne und Verluste zeigt die obige Grafik.
In den angeführten Beispielen und so lange das Zinsniveau tief bleibt, können alle durch den Vorschlag des Bundesrates Steuern einsparen. Doch die Gewinne sind sehr ungleich verteilt: Grösste Profiteure sind Senioren, die in der Regel ihre Hypothek schon zu einem grossen Teil amortisiert haben. Die nicht mehr abzugsfähigen Schuldzinsen fallen hier kaum mehr ins Gewicht. Selbst die Neuerwerber profitieren viel weniger – trotz der beschränkten Abzugsmöglichkeiten, die der Bundesrat in seinem Vorschlag beibehalten möchte.
Drei Rechenbeispiele
Alle drei Beispiele gehen von einem Immobilienwert von 900'000 Franken aus. Das führt zu einem grob geschätzten Eigenmietwert von 27'000 Franken – gemäss der Faustregel, die von drei Prozent des Immobilienwerts ausgeht. Auch die Unterhaltskosten unterscheiden sich nicht. Im Beispiel werden sie – wie von der Steuerbehörde erlaubt – auf 20 Prozent des Eigenmietwerts geschätzt, das entspricht einem Betrag von 5400 Franken. Die Beispiele unterscheiden sich bloss in der Dauer, über die jemand bereits über die Immobilie verfügt und im bereits zurückbezahlten Betrag der Hypothek.
- Beispiel 1: Neuerwerber mit 80 Prozent Hypobelastung
Im ersten Beispiel hat ein Ehepaar zum Erwerb eines Eigenheims zwei Hypotheken mit einer Gesamtdeckung von 80 Prozent der Immobilie aufgenommen: Eine erste zu 65 Prozent des Gesamtwerts, die mit 2,75 Prozent verzinst wird und eine zweite zu 15 Prozent des Gesamtwerts zu einem Zinssatz von 3,25 Prozent. Die Zinskosten der ersten beiden Hypotheken belaufen sich damit auf 20'480 Franken jährlich. Zieht man vom Eigenmietwert von 27'000 Franken den Unterhaltsbeitrag von 5400 Franken und die Zinskosten ab, ergibt sich eine Zunahme des steuerbaren Einkommens um 1120 Franken durch den Immobilienkauf. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 25 Prozent führt das zu einer höheren Steuerbelastung von 280 Franken.
Der Systemwechsel, wie ihn der Bundesrat vorschlägt, würde bei diesem Paar zu einer Steuererleichterung von 1530 Franken führen. Der Betrag ergibt sich aus den durchschnittlichen Schuldzinsen über maximal 5000 Franken pro Jahr, die während der ersten 10 Jahre nach dem Kauf der Immobilie abgezogen werden dürfen – das wären beim Steuersatz von 25 Prozent 1250 Franken – dazu kommt der nicht mehr anfallende Steuernachteil durch den Eigenmietwert im Umfang von 280 Franken. Effektiv kann das Paar im ersten Jahr maximal 10'000 Franken an Zinskosten abziehen (siehe Kasten).
- Beispiel 2: Immobilie bereits seit 15 Jahren
Weniger profitiert das Paar im zweiten Beispiel, das bereits seit 15 Jahren über die Immobilie verfügt – sowohl im alten, wie im neu vorgeschlagenen System. Hier liegt auch die Annahme zu Grunde, dass das Paar die zweite und teurere Hypothek bereits zurückbezahlt hat. Im alten System führt das zu weniger Abzügen bei den Kosten, der Eigenmietwert fällt hier daher stärker ins Gewicht. Die Steuerbelastung durch die Immobilie steigt im aktuellen System auf 1380 Franken jährlich. Durch die vorgeschlagene Abschaffung des Eigenmietwerts würde das Paar hier genau diese 1380 Franken an Steuern einsparen. Von der Abzugsfähigkeit bei den Schuldzinsen bei Neukäufern profitiert das Paar allerdings nicht mehr.
- Beispiel 3: Senioren mit geringer Hyposchuld
Wer vom bundesrätlichen Vorschlag am meisten profitiert, zeigt das dritte Beispiel. Hier wird von einer typischen Situation ausgegangen, wie ihn viele Senioren kennen: Die Hypothek ist weitgehend amortisiert. Übrig bleiben von ihr noch 20 Prozent am Immobilienwert. Die Kosten für die Zinsen sind dadurch ebenfalls nur noch tief – im Beispiel bei 4950 Franken. Ihr Abzug bei den Steuern fällt daher schon heute wenig ins Gewicht – dafür schmerzt umso mehr der Eigenmietwert. Durch das aktuelle Regime bezahlen die Senioren im Beispiel deshalb 4160 Franken mehr Steuern durch ihre Immobilie. Um diesen Betrag würde durch den bundesrätlichen Vorschlag auch ihre Steuerrechnung entlastet.
Erstellt: 09.11.2009, 16:53 Uhr
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72 Kommentare
Es geht hier nicht ums Steuern sparen, sondern darum, dass durch diesen Eigenmietwert viele dazu neigen, Hypotheken weiterhin bestehen zu lassen. Fällt der Eigenmietwert weg, würden viele Hypothen zurückbezahlt. Die staatlich geförderte Schuldenmacherei muss aufhören und die Banken müssten vermehrt günstigere Kredite der Wirtschaft (auch KMU's) zuführen. Davon profitieren alle, ausser Banken. Antworten
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